Diskontní sazba v investičním rozhodování: Volba sazby v odvětví nemovitostí v ČR v době ekonomické nestability

Daria Afanasieva

Diplomová práce

Discount rate in investment decision-making: selecting the rate in the Czech Real Estate sector during a period of economic instability

Anotace:

Diplomová práce se zabývá stanovením diskontní sazby v investičním rozhodování v odvětví nemovitostí v České republice v období ekonomické nestability. Cílem práce je porovnat akademicky odvozenou diskontní sazbu založenou na WACC a CAPM s tržně implikovanou diskontní sazbou odvozenou z prime yieldů kancelářských nemovitostí. Empirická část je zaměřena na segment pražských kancelářských nemovitostí v letech 2014–2024 a využívá sekundární data. Metodicky je práce založena na výpočtu obou sazeb, jejich časovém porovnání, korelační analýze vy-braných makroekonomických a tržních proměnných a rozkladu změny akademické sazby. Výsledky ukazují, že akademická a tržně implikovaná diskontní sazba představují odlišné, avšak komplementární konstrukce požadované výnosnosti. Akademická sazba je citlivější na makrofinanční faktory, zejména bezrizikovou sazbu, inflaci a náklady dluhu, zatímco tržně implikovaná sazba více odráží realitní fundamenty, zejména vacancy rate a stav kancelářského trhu. Práce dochází k závěru, že v období zvýšené ekonomické nejistoty je vhodné při investičním rozhodování využívat triangulaci obou přístupů namísto spoléhání se na jednu univerzální diskontní sazbu.

Abstract:

This master’s thesis examines the determination of the discount rate for investment decision-making in the Czech real estate sector during a period of economic instability. The thesis aims to compare an academically derived discount rate based on WACC and CAPM with a market-implied discount rate inferred from prime yields for office properties. The empirical analysis focuses on the Prague office market over the period 2014–2024 and uses secondary data. The methodology involves calculating both rates, comparing their evolution over time, conducting correlation analysis of selected macroeconomic and market variables, and decomposing changes in the academic rate. The results indicate that the academic and market-implied discount rates represent distinct yet complementary constructs of required return. The academic rate is more sensitive to macro-financial factors, in particular the risk-free rate, inflation, and the cost of debt, whereas the market-implied rate more strongly reflects real-estate fundamentals, especially the vacancy rate and conditions in the office market. The thesis concludes that, in periods of heightened economic uncertainty, investment decision-making should rely on a combination of both approaches rather than on a single universal discount rate.

Klíčová slova

Diskontní sazba, WACC, CAPM, Tržně implikovaná diskontní sazba, Kancelářské nemovitosti, Gordonov model

Keywords

Gordon growth model, Discount rate, WACC, CAPM, Market-implied discount rate, Office real estate

Jazyk práce: čeština

Datum vytvoření / odevzdání či podání práce: 30. 4. 2026

Obhajoba závěrečné práce

• Obhajoba proběhla 19. 6. 2026
• Vedoucí: Petra Kozáková
• Oponent: Otakar Kšír

Vysoká škola ekonomická v Praze

Magisterský studijní program:
Management