Struktura a obsah katastru nemovitostí

Ing. Miroslav Frančík

Bachelor's thesis

The structure and the content of the Real Estate Register

Abstract:

Právnická fakulta Masarykovy univerzity v Brně Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva B A K A L Á Ř S K Á P R Á C E Struktura a obsah katastru nemovitostí Miroslav Frančík 2005/2006 Prohlašuji, že jsem Bakalářskou práci na téma : Struktura a obsah katastru nemovitostí zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny. O B S A H 1. Úvaha nad zadáním bakalářské práce str. 3 2. Historický vývoj katastru str. 5 3. Současné postavení katastru nemovitostí str. 10 4. Obsah a vedení katastru nemovitostí str. 14 5. Perspektiva a náhled na roky příští str. 25 6. Závěr str. 29 7. Literatura str. 30 8. Cizojazyčné resumé str. 31 1. Úvaha nad zadáním bakalářské práce Katastr nemovitostí v českých zemích má velmi dlouhou tradici. Jde o nákladné a rozsáhlé dílo, které se vytváří po řadu desetiletí, zpravidla navazuje na předchozí výsledky a postupně se vyvíjí tak, jak se vyvíjí společnost a její potřeby. Kontinuita katastru má mimořádný význam, její narušení mívá vážné následky a odstraňuje se velmi obtížně. Vlivem značného rozsahu vedených informací jsou koncepční změny katastru a jeho obsahu vždy mimořádně nákladnou a dlouhodobou záležitostí měřenou desítkami let. Řádné vedení a rozvoj katastru je navíc podmíněn i dlouhodobou politickou a ekonomickou stabilitou. Spolehlivě fungující katastr je naopak důležitým předpokladem prosperující ekonomiky. Podíváme-li se na katastr nemovitostí obecně, zjistíme, že se jedná o soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Současnou legislativu katastru nemovitostí tvoří především zákon č. 265/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, dále zákon č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), zákon č. 359/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, o zeměměřických a katastrálních orgánech, zákon č. 200/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, o zeměměřictví, včetně celé řady prováděcích vyhlášek, především však vyhlášky Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 190/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Aby byla definice úplná, dodejme ještě, že na samotný katastr nemovitostí nahlížíme jako na údaje katastrálního operátu, jež tvoří soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření, dále soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, o vlastnících a jiných oprávněných a o právních vztazích, dále souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru, dokumentaci výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví, a kromě výše uvedeného i sbírku listin, která obsahuje rozhodnutí státních orgánů, jakož i smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru. Slovo katastr je odvozeno z latiny a znamená asi totéž co soupis, soupis podle hlav, později též podle jakékoliv jednotky. Obecně pak býval tímto slovem označován přehledný soustavný popis zvláštních vlastností osob, věcí nebo práv, zejména pak soupis pozemků nebo i výtěžků z obchodů a živností k účelům daňovým. Katastr nemovitostí patří svým rozsahem mezi nejrozsáhlejší informační systémy s mimořádnými požadavky na přesnost a spolehlivost vedených dat, které mají závažné právní a ekonomické důsledky. Zcela ojedinělý ve srovnání s ostatními informačními systémy je v katastru nemovitostí samozřejmý požadavek na spol

Abstract:

ehlivé evidování nejen aktuálního platného stavu, ale celého předchozího vývoje včetně návazností na průkazné doklady. Během posledních desetiletí byly propracovány a ověřeny takové principy a kontrolní mechanismy, díky nimž i v současné době patří katastry nemovitostí stále k spolehlivějším a důvěryhodnějším informačním systémům, i když jak praví klasik - výjimka potvrzuje pravidlo. I v tomto ohledu je historie poučná a případy ignorování nebo podcenění základních principů a kontrolních mechanismů nezbytných pro trvale udržitelné vedení katastru nemovitostí musí varovat. Znalost historického vývoje není pouze předpokladem k pochopení a hlubšímu porozumění, ale v případě katastru nemovitostí, který více, či méně, využívá i předchozích výsledků, je nezbytná k samotné práci s dokumenty předchozích pozemkových evidencí. Obdobně je pro práci nutná alespoň rámcová znalost dříve platných právních předpisů. Katastr nemovitostí prošel obsáhlým historickým vývojem, přežil několik změn společenských a politických režimů, a v odvislosti od toho sám prošel několika etapami změn v samotné evidenci nemovitého majetku. 2. Historický vývoj Pozemky a statky byly již v nejstarší době podrobeny dani. Počátky daně pozemkové nacházíme v království Českém již v roce 1250. Podkladem pro vyměřování daní byly po dlouhou dobu nedokonalé soupisy půdy sestavované pouze na základě písemných přiznání pozemkových vrchností o počtu selských usedlostí na jejich panství. Dani byla zprvu podrobena pouze půda poddaných, šlechtické majetky dani nepodléhaly. Zvyšující se požadavky na výši daní vedly k postupné potřebě zpřesňování daňových podkladů tak, aby daně odpovídaly skutečně možným výnosům půdy. Vznikala tak potřeba spolehlivější znalosti nejen o výměře, ale i o kvalitě a výnosech půdy. Soukromá práva na majetek si začala šlechta na přelomu 13. a 14. století zajišťovat zápisem v zemských deskách. Původně ovšem tyto knihy vedené zemským soudem sloužily k zápisům o soudních sporech. Desky zemské byly postupně zavedeny u zemských soudů v Praze, Brně a Olomouci, a posléze i v Opavě. V pravidlech pro jejich vedení se uplatňoval mj. princip formální publicity, dále princip materiální publicity, ale pro zápis vlastnického práva především princip intabulační. První jednotně zakládané a vedené katastry v českých zemích vznikají po roce 1650, jako tzv. katastry rustikální, půda se rozlišovala na zemědělskou a neobdělávanou, dani byly podrobeny jen pozemky poddaných a ostatních obyčejných poplatníků. Na ně navazovaly tzv. katastry dominikální na začátku 18. století, které se týkaly zdanění i půdy šlechty a církve. Dominikální katastry již rozlišovaly půdu dle jednotlivých kultur. Oba uvedené katastry nahradil v polovině 18. století katastr tereziánský, který sice nebyl zcela jednotný co do způsobu vedení ve všech zemích tehdejšího Rakouska-Uherska. Jde o první katastr v českých zemích, který zahrnoval veškerou půdu, tedy poddanskou i šlechty. Neměl žádné mapy, jednalo se o pouhé seznamy pozemků, ale obsahoval i další informace, týkající se především přidružených výrob a řemesel. Dalším stupněm ve vedení katastru byl katastr josefský, z roku 1785, zavedený patentem císaře Josefa II. Jednalo se o soupis hospodářsky využívané půdy, který nebyl rozdělen podle panství, ale podle katastrálních pozemků, zčásti na základě trigonometrických měření. Platnost vstoupil v roce 1789, ale jak se ukázalo, z jednotlivých polních měření nebylo možno sestavit komplexní mapu. Josefský katastr v otázce daní nenalezl porozumění u šlechty. Byl proto zaveden katastr tereziánsko-josefský, který převzal výměry pozemků z josefského katastru a otázku daní řešil podle původního tereziánského katastru. Následně se stal podkladem pro založení zemských desek podle patentů z roku 1794. Výsledkem předchozích snah bylo v roce 1817 vydání císařského patentu Františka I. o stanovení pravidel nového katastru. Byl položen základ tzv. stabilního katastru, který je využíván na značné části našeho území jako základ současné evidence dodnes. Jednalo se o soupis všech pozemků na základě přesného trigonometrického měření, katastrální mapy zachycovaly půdu a jméno majitele s číslem usedlosti, k níž pozemek patřil. Z josefského katastru bylo převzato rozdělení země na katastrální obce, zobrazené pozemky nazvané parcelami byly označeny parcelním číslem. Pozemkové a stavební parcely byly číslovány ve dvou samostatných číselných řadách. Rozdělení na katastrální obce se později stalo základem pozdějších katastrálních území. Patent vstoupil v platnost roku 1860 a vycházel ze zásady, že každá země, každá obec a každý držitel půdy má přispívat podle výtěžku ze svých pozemků na krytí státních vydání. Stabilní katastr stárnul podstatně rychleji než se předpokládalo, protože nebylo zajištěno jeho systematické udržování. To vedlo k vydání zákona O revizi katastru daně pozemkové v roce 1869 s úkolem zrevidovat čili zreambulovat stabilní katastr. Jednalo se především o jednorázové doplnění měřického a písemného operátu katastru způsobené všemi změnami nastalými od původního měření a provedení nového, tzv. všeobecného vcenění a vtřídění pozemků. Významnou listinou v historii evidování půdy je vydání obecného knihovního zákona č. 95 z roku 1871, který upravoval zakládání nových pozemkových knih jako dokladu o vlastnictví. Pozemková kniha sestávala z hlavní knihy, sbírky listin a map pozemkových knih. Pomůckami pro snadnější přehled byly osobní a věcný rejstřík, seznamy veřejného statku a seznamy parcel zapsaných v jiných knihách, jako zemské desky nebo speciální knihy horní či železniční. Bylo stanoveno, že v nových pozemkových knihách mají být zaneseny veškeré nemovitosti i práva a povinnosti s nimi spojené. Knihy byly stanoveny za veřejné. Zápisy se prováděly dle intabulačního principu, tj. okamžik nabytí práva či povinnosti se ztotožňoval s okamžikem jeho veřejné publicity v pozemkové knize. Při jejich vedení se dále mj. uplatňovala zásada legality, zásada volnosti, zásada priority či zásada materiální a formální publicity. Zápisy v pozemkové knize byly přehledné, každému dostatečně srozumitelné a zejména průkazné. I složité formální postupy přispívaly ke spolehlivosti a věrohodnosti zápisů. Pozemková kniha si proto získávala vysokou důvěru veřejnosti a stala se spolehlivým nástrojem ochrany práv vlastníků a věřitelů. K tomu přispěl i zákon O udržování evidence katastru daně pozemkové z roku 1883, kterým byla nařízena pravidelná údržba katastru a jeho doplňování údaji tak, aby byl zajištěn soulad se skutečným stavem. Byly stanoveny a upřesněny metody a postupy trvalého vedení katastru. Zásady vedení pozemkových knih platily s některými výjimkami v důsledku pozemkových reforem až do roku 1950, kdy došlo k převratným změnám občanského zákoníku. Propracované a velmi podrobné technické návody se staly základem a vzorem dalších měřických návodů. Obecný knihovní zákon a s ním související předpisy byly zrušeny až zákonem č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí. Stabilní katastr prošel několika reambulacemi, byl převzat dle recepčního principu v roce 1918 a teprve v roce 1927 byl upraven zákonem č. 177/1927 Sb.z.n. o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon). Jeho cílem bylo zkvalitnění předchozího katastru daně pozemkové, tedy získat nejen řádný přehled pro vyměřování veřejných daní a dávek, které byly spojeny s držbou pozemků, ale poskytnout i další údaje, které by blíže charakterizovaly jednotlivé nemovitosti, tj. získat přehled pro zakládání, obnovování a doplňování veřejných knih a jejich map, pro zajištění držby, pro převody nemovitostí a pro reálný úvěr. Do katastru byly současně zavedeny přesné geodetické základy. Zákon definoval pojem pozemku a parcely. Pozemkový katastr byl definován jako geometrické zobrazení, soupis a popis veškerých pozemků v Československé republice, byl veden podle katastrálních území. Měl být však také pomůckou pro kartografické a výškopisné práce, pro technická podnikání, pro statistické a hospodářské účely, pro ochranu památek i pro vědecké a badatelské účely. Měl být tedy katastrem víceúčelovým. Zápisy do pozemkových knih měly konstitutivní povahu. Principy vedení se prováděly na zásadách legality, úplnosti, jednotnosti, účelnosti, veřejné víry a souladnosti. Tyto všechny změny jej postupně pozměnily na katastr nového typu a začaly přetvářet jeho původní monopolní daňové poslání na účel všeobecně hospodářský a tím především technický. Jeho slibný rozvoj a zejména nové mapování narušila 2. světová válka a následná druhá pozemková reforma spojená s politickými změnami. Došlo ke zjednodušení zápisů do pozemkových knih a k zásadní změně principů platného knihovního práva. Bylo připuštěno používání provizorních a málo přesných měřických podkladů, postupně ztrácel svůj význam a využití. Během několika let vznikl stav, který nebyl dodnes napraven. Vrcholem tohoto právního babylonu byl občanský zákoník č. 141/1950 Sb., který zrušil konstitutivnost zápisů do pozemkové knihy. Vlastnická práva vznikala, měnila se nebo zanikala nadále samotnou smlouvou, popř. ze zákona nebo úředním výrokem. Bylo ponecháno zcela na vůli vlastníků nemovitostí, zda zápis do pozemkové knihy sami navrhnou, povinnost knihovat zůstala pouze u organizací. Zápisy neměly nadále charakter konstitutivní, ale jen deklaratorní význam. Do pozemkové knihy nebyly důsledně promítány ani změny, které vznikaly na základě scelovacích a přídělových řízení. Přestal se udržovat v souladu se skutečným stavem i pozemkový katastr a postupně se tak vytvářela situace, kdy se jen obtížně zjišťovaly údaje o vlastnících nemovitostí, nezbytné pro právní úkony s nemovitostmi. Vlastnictví pak bylo nutno prokazovat velmi obtížně původními listinami. Pozemkový katastr, ač používán do roku 1956, byl definitivně zrušen až zákonem č. 46/1971 Sb. o geodézii a kartografii. Soukromá práva k nemovitostem v letech 1951-1964 nepodléhala žádné úplné a systematické evidenci. V roce 1956 byla založena tzv. Jednotná evidence půdy (JEP), která spočívala na požadavku znalosti o tom, kdo půdu obhospodařuje, a nikoliv, kdo ji vlastní. Podstatou bylo evidování užívání půdy bez ohledu na vlastnické vztahy, tak jak si to vyžadovala politika hospodářství platného režimu. Postupem doby však začala být pociťována absence řádné evidence vlastnických vztahů k nemovitostem. V roce 1964 nabyly účinnosti mj. následující zákony - nový občanský zákoník č. 40/1964 Sb., který sice nesměřoval k obnovení intabulačního principu a úplné evidenci soukromých práv, ale zavedl od 1.4.1964 povinnost registrace smluv o převodu vlastnictví k nemovitostem státním notářstvím, s výjimkou socialistického vlastnictví, dále notářský řád č. 95/1963 Sb. a zákon č. 22/1964 Sb. o evidenci nemovitostí (EN), který mj. zrušil knihovní zákon z roku 1871 a navázal na JEP z roku 1956. Smyslem bylo doplnění evidence právních vztahů k nemovitostem, založené na využití zápisů v pozemkové knize a na přímém šetření u vlastníků nemovitostí, tímto byly definitivně zastaveny zápisy v pozemkových knihách. Nadále docházelo ke ztrátě řádného přehledu o vlastnictví jednotlivých pozemků, které byly sloučeny do větších půdních celků. To si vynutilo vydávání tzv. identifikací parcel, ve kterých byly porovnávány údaje o parcelách podle dřívějších pozemkových evidencí s parcelami popřípadě jejich částmi podle evidence nemovitostí (EN). Návrhy na odstranění této dvojí evidence nebyly nikdy realizovány, neboť ve své podstatě by vždy znamenaly určité posílení vědomí občanů o jejich soukromém vlastnictví. V letech 1967-1988 se za podpory státních notářství přistoupilo ke Komplexnímu zakládání evidence nemovitostí (KZEN), při kterém se na jedné straně došetřil poslední známý právní stav, na straně druhé se podařilo doplnit sbírku listin o všechny dostupné právní listiny v originálech či ověřených kopiích. Umožnilo to sice opravu chybných či nedokonalých zápisů na listech vlastnictví, ale neodstranila se dosavadní problematická evidence nemovitostí. Zásadním nedostatkem bylo nevyřešení spolehlivé evidence parcel ve vlastnictví občanů sloučených do větších půdních celků, které v souladu s předpisy neměly být ani zobrazovány v mapách, rovněž legislativní základy evidence nemovitostí byly celkově nedostatečné a nebyly ani respektovány. Celý systém tak zůstal velice komplikovaným, těžkopádným a značně nepřehledným. V roce 1989 byla v naší republice odstartována řada změn poměrů nejen politických, ale i ekonomických. Nebylo již nadále únosné vycházet z neúplného obsahu Evidence nemovitostí (EN), ani pokračovat v nedokonalých principech, na kterých byla založena a vedena. Docházelo k rozsáhlým privatizacím a restitucím. Jednou ze základních podmínek pro jejich úspěšnou realizaci byl i spolehlivě fungující katastr. Téměř všechny existující či nově vzniklé instituce, úřady, společnosti, obce a rovněž fyzické osoby požadovaly dokumenty prokazující jejich vlastnictví, nejen současné, ale i historické. Došlo k přehlcení požadavky dosavadních středisek geodézie. Nebyl problém v předložení požadovaných informací, tyto byly většinou doplněny v průběhu KZENu, ale problém spočíval v efektivitě a samotném systému zpracování těchto požadavků. Časově byly tyto problémy ještě ohraničeny rozpadem společného státu. 3. Současné postavení katastru nemovitostí Průlom do postavení a společenské role katastru nemovitostí způsobilo až přijetí nových zákonů, které zcela změnily dosavadní organizační strukturu středisek geodézií a rovněž legislativně učinily první potřebné kroky ke znovuvybudování katastru, tentokráte spojeného i s funkcí bývalé pozemkové knihy. Kromě novely občanského zákoníku se jedná především o zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, o zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), o zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech a na ně navazující zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o vyhlášku Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 190/1996 Sb. Především zákony č. 265/1992 Sb. a č. 344/1992 Sb. se vrací k osvědčeným principům pozemkové knihy a kromě jiného obnovují následující zásady : 1) zásadu legality, která vyjadřuje skutečnost, že strukturu, správu a vedení katastru stanoví zákon, 2) zásadu intabulační vztahující se k určité formě zápisů do katastru, zásadu, která se již zformovala při vedení zemských desek a byla i jedním z principů zápisů do pozemkové knihy, 3) zásadu oficiality vyjadřující veřejnoprávní charakter katastru nemovitostí a povinnost ostatních státních orgánů poskytovat součinnost jeho orgánům, 4) zásadu dispoziční, podle které se řízení (vyjma řízení z úřední povinnosti) zahajuje výhradně na návrh účastníka zapisovaného právního vztahu, 5) zásadu formální publicity spočívající ve veřejnosti katastru nemovitostí, 6) zásadu priority týkající se pořadí zápisů podle doby předložení návrhu na zápis, 7) zásadu materiální publicity, tj. veřejné dobré víry nebo-li důvěry ve správnost zápisů v katastru nemovitostí provedených po 1.1.1993, 8) zásadu přehlednosti vztahující se na předepsaný způsob vedení, 9) zásadu závaznosti upravující závazné údaje evidovaných nemovitostí, ke kterým patří parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti a název a geometrické určení katastrálního území, 10) zásadu souladnosti údajů vedených v katastru nemovitostí se skutečným stavem související především s povinností vlastníků vést v souladu faktický stav se stavem evidence katastru nemovitostí, 11) zásadu komplexnosti, jejímž znakem je skutečnost, že katastr nemovitostí představuje informační systém o širokém okruhu informací týkajících se zapisovaných nemovitostí. Nová legislativa vytváří tzv. právní katastr spojující v jediném útvaru spravovaném výhradně zeměměřickými orgány funkce jak pozemkového katastru, tak bývalé pozemkové knihy. Tentokrát v modernizované formě umožňující využití výpočetní techniky. Státní správu začaly vykonávat zákonem zřízené katastrální úřady. Byly vymezeny pojmy jako katastrální operát, jež tvoří mj. soubor geodetických informací (SGI), soubor popisných informací (SPI), sbírka listin. Katastr nemovitostí při svém začátku zcela přebral předchozí operát EN. Pro překonání její zásadní neúplnosti došlo k následujícím technickým a obsahovým změnám - v letech 1994-1998 souběžně probíhaly digitalizace SGI a SPI, evidence katastru byla jednorázově doplněna o údaje bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) - vše s cílem postupného zautomatizování celé evidence. Zpočátku byl využíván software vytvořený pro předchozí evidenci, který však neodpovídal všem požadavkům nového katastru. Pro nezbytné urychlení byly jako první krok vydány standardy struktury a výměnného formátu katastrálních dat. V roce 1997 bylo započato s vývojem nového Informačního systému katastru nemovitostí (ISKN). Hlavním důvodem vývoje ISKN bylo odstranění nedostatečnosti dosud provozovaného systému a zajištění zdokonaleného, výkonného a trvalého nástroje administrace katastru poskytující vysokou dostupnost údajů katastru prostřednictvím dálkového přístupu. Nešlo jen o komplexní katastrální software s vysokou mírou zabezpečení, ale také o první krok k budování širšího informačního systému státní správy. Předpokládalo se, že tak jako na dosud užívaném informačním systému pro katastr nemovitostí - KN 2000, tak i na novém ISKN, se budou podílet a realizovat jeho zavedení do praxe stávající tvůrci, tj. jednotliví správci sítí a resortní zaměstnanci. V důsledku prosazení politiky shora se tak nestalo a na vývoj ISKN byla vybrána firma APP, v současnosti působící pod názvem NESS. Tak jak stanovil zákon č. 120/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů, a sice, že katastr je veden jako informační systém o území České republiky převážně počítačovými prostředky se v roce 2001 - pravda s jednoletým zpožděním, ať už z důvodů programových či finančních - stalo skutečností. Počínaje červencem toho roku nový ISKN vstoupil v platnost. Hlavně zpočátku se projevilo to, že zpracovatelská firma prakticky neznala prostředí katastru nemovitostí, došlo k instalaci úplně nového programového vybavení, ke kompletní změně a přepracování dosavadního uživatelského prostředí, jehož synchronizace probíhá do dnešní doby. Na straně druhé došlo k propojení lokálních databází s centrální sítí WAN, což umožňuje replikaci dat v reálném čase z lokálních databází (v řádech hodin). Centrální databáze slouží jako jediné místo pro přístup k datům prostřednictvím internetu a výměnu dat s jinými vnějšími databázemi. Popisná a grafická data jsou integrována a ukládána v prostředí relační databáze.. Lokální i centrální databáze pracují v prostředí aplikačního software na platformě Oracle a Bentley. Bezpečnost systému je na velmi dobré úrovni, systém sám vyhovuje všem národním datovým standardům. Součástí řešení ISKN je i tzv. vzdálený přístup k údajům katastru nemovitostí, který umožňuje vnějším uživatelům přímý přístup k datům centrální databáze. Podmínkou tohoto přístupu je uzavřená smlouva se zaregistrovaným účtem, proti kterému se odečítají poplatky za zpřístupněné informace. Z důvodu, že kategorizace těchto poplatků se odlišuje od poplatků v běžném provozu a poskytnutá data slouží pouze pro informaci a všeobecný přehled, přestal mít brzy dálkový přístup charakter výdělečného média, tím spíše, že od 1.4.2004 jsou tato data poskytována obcím bezplatně. Změna v organizačním uspořádání se katastru nemovitostí dotkla v souvislosti se zákonem č. 347/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů, o vytvoření vyšších územních samosprávných celků. V součinnosti s tímto zákonem bylo vytvořeno 14 katastrálních úřadů s územní působností shodných s vymezením území jednotlivých vyšších územních samosprávných celků. Pod těchto 14 katastrálních úřadů spadají jednotlivá katastrální pracoviště, vzniklá či přejmenovaná z bývalých katastrálních úřadů typu I a II a detašovaných pracovišť. Negativní stránkou celé reorganizace se ukázal ten fakt, že nově zřízené katastrální úřady odčerpaly pracovní místa jednotlivým katastrálním pracovištím a současně s tím zasáhl do jejich dosavadních pravomocí. Nemalé náklady se rovněž vynaložily na zřízení sídel těchto úřadů a jejich vybavení, což opět vedlo a vede ke snižování peněžních prostředků pro jednotlivá pracoviště. S ohledem na programové vybavení a vynaložení dosavadních peněžních a materiálních prostředků se naopak od katastru jako takového očekává řada splněných cílů a úkolů. Mezi ty nejdůležitější patří například : : zvýšení celkové spolehlivosti katastru (odstranění nepřehlednosti, chyb a omylů), : zvýšení garancí práv vlastníkům a věřitelům za přispění legislativní úpravy (snaha o změnu práv stejným režimem, a to vkladem), : zajištění trvale udržitelného rozvoje katastru (digitalizace katastrálních map), : zlepšení přístupu k potřebným údajům katastru jak běžným uživatelům, tak odborné veřejnosti (možnost nahlížení přes internet, kontrola korupčního prostředí), : účinnější zapojení katastru do daňové oblasti a podpora trhu s nemovitostmi (snaha evidovat tržní cenu oproti vyhláškové), : účinnější zapojení katastru do informačního systému veřejné správy (souvisí s programovým vybavením a finančními prostředky jednotlivých subjektů veřejné správy), : zvýšení efektivnosti vedení katastru i všech jeho služeb , : dořešení budoucího financování katastru. 4. Obsah katastru Přijetím uvedených zákonů byla provedena první etapa přeměny evidence nemovitostí v katastr nemovitostí. Oproti klasické úpravě v jiných zemích se naše právní úprava zdánlivě odlišuje nejvíce v tom, že katastrálnímu úřadu je svěřeno i vedení veřejné knihy o právních vztazích k nemovitostem. Vedení katastru se zápisy prováděnými na principu veřejné knihy jedním správním úřadem nemusí být na závadu věci. Správní úřad je sice na rozdíl od soudu v rámci dělby mocí na zákonodárnou, výkonnou a soudní přímo závislý na moci výkonné. Ke zneužití okolnosti, že principy veřejné knihy provádí orgán závislý na výkonné moci, nemůže ovšem dojít ze dvou důvodů - prvním z nich je, že řízení o zápisech před katastrálním úřadem je řízení nesporné. Pokud by stranami vznikl o existenci práva k určité nemovitosti spor, patří jeho řešení samozřejmě i nadále do pravomoci soudů. Katastrální úřad by v žádném případě neměl řešit spor mezi různými stranami, natož mezi občanem a státem. Druhým důvodem je existence správního soudnictví, kdy v případě, že s rozhodnutím správního úřadu ve věci zápisu účastník řízení nesouhlasí, může se obrátit na správní soud, který rozhodnutí katastrálního úřadu přezkoumá. Objektivně je nutné též konstatovat, že svěřit zápisy údajů o právních vztazích k nemovitostem katastrálním úřadům bylo v dané době společenských změn asi jediné prakticky proveditelné řešení. Katastrální úřady převzaly operát bývalé evidence nemovitostí. A to se všemi jejími nedostatky. O souladu tohoto operátu se skutečností si nikdo nedělal žádné iluze. Byla a je zde však neustále snaha a vůle tento stav postupně zlepšovat. Na straně druhé je v bývalém operátu k dispozici značné množství informací, bez kterých je provádění zápisů o právních vztazích k nemovitostem nemyslitelné. Katastrální úřady převzaly i zaměstnance, kteří v bývalých střediscích geodézie evidenci nemovitostí prováděli, měli jako jediní zkušenosti v práci s listinami o nemovitostech včetně listin vyhotovených v minulých desetiletích a zkušenosti v práci s pozemkovou knihou. Především pozemková kniha jako historický dokument nabyla s ohledem na restituční proces velkého významu. Rovněž je třeba také vidět, že provádění zápisů vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem bylo katastrálním úřadům svěřeno v době, ve které došlo a dochází v důsledku privatizace, restituce a zrušení bývalých práv socialistického užívání půdy k tak rozsáhlým změnám právních vztahů k nemovitostem, jaké nemají v dějinách našeho státu obdoby. Ani v dějinách předchozího politického systému, ani v dějinách nově vzniklého samostatného státu. Je obtížné si představit, že by zápisy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a s jejich prováděním spojené technické práce zvládly v existujících lhůtách a dosahované kvalitě jiné než katastrální úřady. Po uvedení zákonů směřujících k obnovení katastru nemovitostí a k provádění zápisů věcných práv do katastru došlo k několikerým novelizacím. Cílem zákonodárce při schvalování těchto novel byla především snaha odstranit některé nedostatky, které se projevily při uplatňování zákonů v praxi, dále usnadnit činnost katastrálních úřadů, které vykonávají státní správu katastru nemovitostí a v jejím rámci provádějí zápisy vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí, rovněž tak se jednalo o snahu posílit právní jistoty občanů a provést úpravy související s rozdělením České a Slovenské federativní republiky. V průběhu legislativního procesu byla do jednotlivých novel postupně zařazena i další ustanovení, která vyplynula z potřeb společnosti, především umožnění poskytování tolik diskutovaných hypotečních úvěrů. Rovněž bylo jednoznačně stanoveno, že věcná práva, tj. vlastnické právo, zástavní právo, předkupní právo s věcnými účinky a právo odpovídající věcnému břemeni, se zapisují pouze k nemovitostem, které se v katastru nemovitostí evidují. Postavení účastníka řízení se přiznává jen účastníkům právního úkonu, na jehož podkladě má být zapsáno právo do katastru nemovitostí. Účastníky řízení tedy již nejsou ti, kteří nejsou účastníky takového právního úkonu, ani ti, jimž zvláštní právní předpis zjednává práva, kterými se mohou ohradit proti právnímu stavu dovršenému zápisem do katastru, například dovoláním se relativní neplatnosti právního úkonu, nebo uplatnění práva proti nabyvateli. Znamená to význačnou odchylku od správního řádu, kterými se jinak řízení o povolení vkladu práva řídí, ale podle kterého jsou účastníci řízení vymezeni šířeji. Jednoznačně byly určeny a vymezeny jak náležitosti návrhu, na základě kterého se zahajuje řízení o povolení vkladu, tak i přílohy, které je nutno k návrhu přiložit. V případě, že tyto náležitosti návrhu nebo předepsané listiny navrhovatel nepředloží, bude mít katastrální úřad možnost řízení o povolení vkladu práva zastavit. Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu nezkoumá platnost smlouvy, ale zkoumá listinu, na základě které má být vklad povolen, pouze z hledisek taxativně vymezených zákonem. Rovněž tak zkoumá, zda navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru nemovitostí, zda navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin, zda právní úkon, týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva, je určitý a srozumitelný, zda právní úkon je učiněn v předepsané formě, zda účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu, zda účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu, a konečně zda k právnímu úkonu účastníka byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu. Výše uvedené skutečnosti zkoumá katastrální úřad až ke dni podání návrhu na vklad. Zákonem je vyloučena možnost opravného prostředku proti rozhodnutí o povolení vkladu práva, to přísluší pouze projednání nestranného a nezávislého soudu. Právě zákon č. 265/1992 Sb. demonstruje snahu povznést katastr nemovitostí na vyšší úroveň. Byl obnoven, i když jen částečně, intabulační princip. Tento princip byl obnoven u zápisů vkladem. Zápis práva vkladem se do katastru nemovitostí provádí zpravidla v případech, kdy je převáděno vlastnické právo k nemovitostem na základě dohody či smlouvy. Výjimku tvoří smlouvy při převodu majetku státu v rámci tzv. velké privatizace, kdy se i na základě smlouvy provádí zápis záznamem. S vědomím, že katastrem převzaté údaje bývalé evidence nemovitostí nemusí být spolehlivé, bylo stanoveno, že v každém řízení o povolení vkladu, v němž je převodcem osoba zapsaná jako vlastník ještě za účinnosti zákona č. 22/1964 Sb., musí být k řízení předložen nabývací titul této osoby, kterým převodce prokáže svá oprávnění nakládat s převáděnou nemovitostí. Katastrální úřady tyto nabývací listiny v řízení o povolení vkladu přezkoumávají a pokud zjistí, že takto předložené listiny, byť podle nich byl proveden zápis vlastnického práva k nemovitosti, vlastnické právo nezakládají, vklad práva do katastru zamítnou pro nedostatek oprávnění vlastníka nakládat s předmětem smlouvy. Tento postup, který měl vést k postupné prověrce údajů katastru však nevede ke zlepšení jeho údajů. Pouze zabraňuje tomu, aby se stav zápisů v katastru zhoršoval. Je tomu tak proto. že zamítne-li katastrální úřad návrh na vklad s odůvodněním, že osoba zapsaná jako vlastník z dob evidence nemovitostí nemůže dostatečně prokázat své skutečné vlastnictví, zabrání sice této osobě fakticky nakládat s nemovitostí, v katastru však zůstává i nadále zapsána jako vlastník. Katastrální úřad ponechá tuto osobu zapsánu jako vlastníka, a to v případě, že není nalezena listina svědčící o skutečném vlastníku. K nápravě takto ponechaného zápisu může pak dojít zpravidla na základě rozsudku soudu vydaného na základě podané určovací žaloby. Opět to však není katastrální úřad, který tuto určovací žalobu u příslušného soudu podá. Pokud tedy k podání žaloby nedojde, zůstane dosavadní zápis v katastru nezměněn. Jako vlastník v něm zůstává zapsána osoba, která nemůže listinou prokázat své vlastnické právo a nemůže proto s touto nemovitostí nakládat. Okolnost, že předkládané tituly jsou přezkoumávány pouze při zápisech prováděných vkladem, je největší příčinou pouze postupného zlepšování kvalit údajů katastru. Vedle zápisů vkladem jsou do katastru zápisy právních vztahů prováděny ještě záznamem. Záznamem se zapisují do katastru právní vztahy tehdy, když už není uplatněn intabulační princip, a kdy právní vztahy k nemovitostem vznikají, mění se nebo zanikají jiným způsobem než zápisem do katastru. Děje se tak nejen na základě soudních rozhodnutí, rozhodnutí správních orgánů, ale i tehdy, pokud zákon stanoví, že nastanou-li určité právní skutečnosti, vzniká, mění se nebo zaniká určité právo zapisované do katastru. Při zápisech do katastru záznamem nemá katastrální úřad prakticky žádnou přezkumnou pravomoc. Pouze v souladu se zákonem zjistí, zda je listina předložená k záznamu bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností. Pokud takové vady předložená listina nevykazuje, je katastrální úřad povinen zápis provést. Žádné nabývací tituly ani správnost předchozích zápisů provedených třebaže ještě v době evidence nemovitostí při tom nezkoumá. Princip postupného přezkumu zápisů provedených do evidence nemovitostí je tak uplatňován pouze u zápisů vkladem, a proto z celkového katastrálního hlediska částečně a tudíž nedůsledně. Zápis záznamem je přitom vlastně pokračováním evidenčního principu, který se při vedení bývalé evidence nemovitostí neosvědčil. Při zápisu záznamem vznikají, mění se nebo zanikají práva zásadně mimo katastr a teprve následně jsou záznamem zápisy v katastru uváděny do souladu se skutečností. To ovšem za předpokladu, že je o změně právního vztahu k nemovitosti vyhotovena listina a ta je doručena katastrálnímu úřadu. Pokud taková listina doručena není, zápis nemůže být samozřejmě proveden. Následně se údaje katastru dostávají do rozporu se skutečným právním stavem, právě tak jako se to stávalo za doby bývalé evidence nemovitostí. Se stavem zápisů a se způsobem vedení katastru se veřejnost nejčastěji setkává ve formě výpisu listu vlastnictví. O výpis si může požádat každý, a to na základě veřejnosti katastru. Na jedné straně s ohledem na zákon o ochraně osobních dat kritizovaná okolnost ze strany klientské veřejnosti, na straně druhé přirozená věc. Pokud by katastr a informace v něm neměly být veřejně přístupné, ztratilo by vedení katastru pro veřejnost jakýkoliv smysl a stalo by se víceméně samoúčelné. Obecně se považuje za vlastníka nemovitostí ten, kdo je na výpisu označen jako vlastník těchto nemovitostí, třebaže skutečnost může být zcela opačná. Opět to souvisí se skutečností, že pokud někdo jiným způsobem neprokáže, že osoba uvedená na výpisu z katastru vlastníkem není, zůstává stav evidence beze změny. Údaj o vlastnictví totiž naptří mezi závazné údaje katastru nemovitostí. Měl by ale vždy odpovídat stavu, jaký byl o vlastnictví v katastru zapsán v okamžiku, kdy byl výpis vyhotoven. I z toho důvodu je jeho platnost časově neomezena. Neznamená to však, že od doby jeho vyhotovení nedošlo v obsahu katastru k nějaké změně. Údaje uvedené na výpisu mohly být v katastru změněny třeba již den po jeho vyhotovení anebo se tyto údaje nemusí změnit po dobu mnoha let. Zákon vymezuje, které nemovitosti se v katastru evidují a jak mají být označeny v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru. Pokud nejsou v listinách nemovitosti označeny údaji katastru, je to důvod pro zamítnutí návrhu na povolení vkladu práva do katastru nebo neprovedení zápisu dle předkládané listiny. Vlastnictví k nemovité věci, která není předmětem evidence v katastru, se nabývá okamžikem účinnosti této smlouvy. Odstraňuje se tak stav právní nejistoty, kdy se mělo za to, že vlastnictví k nemovitostem, které nebyly obsahem katastru, se nabývalo účinností samotné smlouvy, protože vklad v katastru nebylo možné provést. Je nutno zdůraznit, že každá přijatá novela je jen dílčí změnou, jak zlepšit funkčnost a elasticitu katastru nemovitostí a jak postupně odstraňovat nedostatky bránící zapojení evidence katastru nemovitostí mezi špičkové informační systémy. V souvislosti s každou přijatou novelou vyvstává otázka ohledně výkladu. V případech, kdy určitou věc zákon výslovně upravuje, nečiní samozřejmě výklad právního předpisu větší obtíže. Problémy nastávají, pokud zákon k věci mlčí, upravuje ji nejasně či dvojsmyslně či v některém případě upravuje stejnou věc odchylně. Právní teorie sice poskytuje určité návody, jakým způsobem v těchto případech postupovat, ale i při použití těchto návodů se dochází při výkladech v obdobných věcech k různým výsledkům. Právní jistota ovšem vyžaduje, aby postupně byly obdobné věci posuzovány i přes výkladové obtíže různými orgány obdobně. Děje se tak za použití určitých mechanismů, jejichž pomocí se postupně dosahuje i v případě nejasnosti či různého výkladu jednotného postupu. V minulosti bylo účinným prostředkem pro sjednocování výkladu právních předpisů přijetí vnitřní směrnice ústředním orgánem státní správy o tom, jak sporná ustanovení právních předpisů v praxi provádět. Právní praxe včetně soudů takovou směrnici zpravidla bezvýhradně přijala a nejasnosti byly odstraněny. S obnovením rozdělení státní moci na zákonodárnou, výkonnou a soudní, jehož výrazem je obnovení nezávislosti soudců, kdy soudce je při svém rozhodování vázán pouze zákonem, a nikoli nějakou vnitřní směrnicí, ztratil tento prostředek ke sjednocování výkladu právních předpisů v praxi zcela na významu. Rozhodující roli při sjednocování výkladu předpisů o zápisech do katastru převzaly soudy. Pouze soud totiž může na návrh napravit rozhodnutí katastrálního úřadu o provedení zápisu, pokud výklad právního předpisu provedený katastrálním úřadem při provádění zápisu považuje za nesprávný. Konkrétně při podání opravného prostředku proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu mají tuto pravomoc krajské soudy, v ostatních případech lze nesprávný zápis napravit rozhodnutím okresního soudu na základě žaloby určovací. Katastrální úřady jsou tímto mechanismem vedeny k takovému rozhodování, aby jejich rozhodnutí obstála před právním názorem příslušných soudů. I tento mechanismus by mohl vést ke sjednocení výkladu právních předpisů, ovšem za podmínky, že by docházelo ke sjednocování právních názorů jednotlivých soudů. Judikatura krajských soudů proto může sjednotit praxi pouze v případech, když k určité sporné otázce zaujalo shodné stanovisko ve svých rozhodnutích alespoň několik krajských soudů a přitom žádný soud nevyslovil odlišný právní názor. Dalším možným prostředkem ke sjednocování praxe je publikace právních názorů Nejvyššího soudu ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek. V této sbírce publikuje Nejvyšší soud rozhodnutí soudů, která považuje za správná nebo k nejasné otázce zaujme vlastní sjednocující stanovisko. Názor Nejvyššího soudu sice není pro soudce závazný, v praxi však publikovaná stanoviska soudci většinou respektují. Posledním možným prostředkem ke sjednocování výkladu předpisů o zápisech jsou diskuse lidí zabývajících se touto problematikou v praxi, tříbení názorů v těchto diskusích a publikování názorů na jednotlivé sporné otázky zápisů v odborných knihách a časopisech. I v oblasti sjednocování právních názorů pomocí právnické literatury je s ohledem na to, že určitý právní předpis smí dnes komentovat více autorů odlišných názorů, situace jiná než v době, kdy k určitému právnímu předpisu mohl vyjít pouze jediný komentář. Právní názor soudu vyslovený v odůvodnění určitého rozsudku není závazný pro jiné kauzy, ani pro jiné soudy či pro veřejnost. Má však určitou váhu, jejíž význam vzrůstá s tím, kolik soudů vyslovilo na věc shodný názor, a to zejména pokud se některý soud nevyslovil k věci odlišně a pokud je názor soudu i ve shodě s názory publikovanými v právnické literatuře. Rovněž tak v případech, kdy ruší rozhodnutí katastrálního úřadu pro procesní pochybení a vysloví právní názor na celou věc tak, aby se po odstranění procesního pochybení spor o výklad práva znovu zbytečně nedostal před soud. Konkrétně je současný obsah katastru definován v dalších ustanoveních katastrálního zákona a jeho prováděcí vyhlášky, kde je uvedeno, které typy nemovitostí se v katastru evidují a jaké konkrétní informace o jednotlivých nemovitostech se do katastru zapisují. Přestože je katastr definován jako soubor údajů zahrnující též jejich popis, nejsou v něm sepsány všechny typy nemovitostí. Jsou v něm sepsány všechny pozemky. K nim se mj. eviduje příslušnost do katastrálního území, parcelní číslo, výměra, druh pozemku, způsob využití nemovitosti, způsob ochrany nemovitosti, v případě zemědělské půdy údaj o bonitované půdně ekologické jednotce (BPEJ). Jednotlivé pozemky jsou podle svého druhu dále vedeny jako zemědělská půda, nezemědělská půda potřebná k zajištění zemědělské výroby a dále jako pozemky lesního půdního fondu či nelesní pozemky, které jsou však určeny k plnění funkcí lesa. Ze staveb však jen stavby typu budov, o kterých to stanoví zákon. Jedná se o budovy s číslem popisným či evidenčním a v rámci areálů nemovitostí, které nemají čísla popisná či evidenční, jen o budovu hlavní. Ostatní budovy tvořící příslušenství výše uvedených budov jsou sice v katastrálních mapách zobrazeny, v písemném operátu katastru nemovitostí však o nich není uveden žádný upřesňující popis. Jiné stavby kromě staveb typu budov nejsou v katastru sepsány a popsány vůbec, pouze u některých z nich je rovněž proveden jejich zákres do katastrální mapy. V katastru proto nejsou evidovány takové stavby, jako rozvody plynu, elektřiny, tepla a vody, kanalizace, přehrady, jezy, hráze, ochranné zdi a jiné další. Na jedné straně by bylo jistě záhodné tyto stavby evidovat a získat tak úplný jejich soupis bez ohledu na jejich charakter, na straně druhé pořídit takový úplný soupis s ohledem na jejich faktické množství a nevyčíslitelné vynaložené prostředky není zatím v silách katastru. Dosud nebyla stanovena objektivní kritéria, která by určovala větší či menší významnost zápisu budov, a tak veškerá kompetence při posuzování těchto stanovisek je i nadále v rukou příslušného stavebního odboru. Údajem k budově je dále příslušnost do katastrálního území, parcela, na které se nachází, její využití, příslušnost k části obce, případné popisné či evidenční číslo a v případě, že jsou v budově vymezeny jednotky, tak i spoluvlastnický podíl na společných částech. Katastr slouží jako zdroj informací k ochraně práv k nemovitostem. V České republice plní totiž úlohu, kterou v ostatních zemích středoevropské právní tradice pozemková kniha. U nemovitostí, které jsou ve vlastnictví České republiky, je navíc vedeno, která státní organizace k těmto nemovitostem vykonává právo odvozené od vlastnického práva. Zveřejněním těchto údajů v katastru se dostává těmto právům veřejné publicity, a tím také veřejné ochrany. Každý je povinen takto zveřejněná práva respektovat. Šíře údajů uvedených v katastru je dostatečná. Určité problémy lze spatřovat snad ve spolehlivosti těchto údajů. Katastr, jak již bylo řečeno, tyto údaje převzal z bývalé evidence nemovitostí, která zanikla koncem roku 1992 a která byla ještě budována za předchozího politického systému socialistického zřízení. V té době byl kladen větší důraz na užívací než na vlastnické vztahy. Správnost dosud zapsaných údajů je však vždy prověřována alespoň ve vkladovém řízení, a tím dochází k postupnému zpřesňování údajů katastru nemovitostí. Jak již bylo řečeno, základní úlohou katastru bylo především zajistit přehled o vlastnictví, popř. držbě půdy pro daňové účely. Tuto úlohu plní současný katastr pouze částečně. Základ daně z nemovitosti, které jsou podrobeny pozemky i stavby, není totiž dnes zjišťován z údajů katastru nemovitostí. Daň z nemovitosti si stanoví daňový poplatník sám v daňovém přiznání, ve které uvede, které nemovitosti, o jaké výměře, jakého druhu a v jaké daňové sazbě vlastní. Údaje katastru nemovitostí využívají finanční úřady pouze jako jeden ze zdrojů kontroly správnosti a úplnosti podaného daňového přiznání. Údaje katastru nemovitostí nemohou být plně využity ke stanovení daně z nemovitosti, protože členění nemovitostí v katastru neodpovídá členění nemovitostí podle daňových sazeb, kterými jsou jednotlivé typy nemovitostí zdaňovány. Platí to částečně o typologii pozemků, kde parcela druhu zastavěná plocha a nádvoří v sobě může zahrnovat jednak plochu zastavěnou domem, která zdanění nepodléhá, jednak plochu nezastavěnou domem, která dvoří jeho nádvoří. Tato plocha je zdaňována, takže ji musí poplatník od plochy celé parcely v daňovém přiznání odečíst. Značně rozdílné je potom členění budov v zákoně o dani z nemovitosti a v katastru nemovitostí. Daňový zákon rozlišuje budovy zcela podle způsobu okamžitého užívání a hospodářského využití, rozhodující je rovněž počet podlaží konkrétní budovy, oproti tomu katastr nemovitostí rozlišuje budovy jiným způsobem a údaje o počtu podlaží neeviduje vůbec, pakliže eviduje budovu jako vícepatrovou. Uvádět tyto údaje je pak zcela v povinnosti daňového poplatníka. Ve vztahu k půdě, katastr eviduje pouze její vlastníky, nikoli nájemce, kteří jsou v některých případech poplatníky daně namísto vlastníků. Údaje o uživateli půdy sice obsahovala bývalá evidence nemovitostí, ve většině případů však na úkor vlastnické evidence. Po společenských změnách v roce 1989 a při narovnávání vlastnických vztahů se údaje o uživatelích dostaly do značného rozporu se skutečností a vzhledem k častým změnám jednotlivých uživatelů nebylo možné je ani udržovat v aktuálním stavu. Proto byl tento údaj z katastru vypuštěn. S ohledem na daňovou novelizaci v roce 2004 s účinností od 1.1.2005 platí pro vlastníky pozemků povinnost odvádět daň v těch katastrálních územích, ve kterých byl digitalizován mapový operát a zcela byla odstraněna evidence bývalého pozemkového katastru či evidence po přídělovém řízení. Vyvstal zde jeden z rozporných náhledů na katastr ze strany veřejnosti, neboť po provedené digitalizaci dochází v daném území k převedení všech parcel do digitální podoby, tj. ke zlepšení zobrazení hranic pozemků, na straně druhé k povinnostem vlastníka přibývá další, povinnost odvádět daň, do té doby povinnost uživatele na základě uzavřené nájemní smlouvy. Bylo by optimální, kdyby katastr obsahoval všechny údaje potřebné pro stanovení daně z nemovitosti. Zatím k většímu sbližování obsahu katastru a zákona daně z nemovitosti nedochází. Kvalitu a prestiž katastru by nepochybně zvýšilo, kdyby se jeho součástí staly údaje o cenách jednotlivých nemovitostí. Dosud katastr obsahuje pouze údaje o bonitovaných půdně ekologických jednotkách (BPEJ), přiřazených parcelám zařazeným v druzích zemědělské půdy. Tyto BPEJ vyjadřují úředně stanovenou úrodnost půdy, a to podle číselníku typů půdy platného pro celou Českou republiku. Každému typu je přiřazena oceňovací vyhláškou úřední cena a tak je možné zjistit úřední ocenění. Týká se však pouze ocenění zemědělské půdy. V případě, že jsou vlastnické pozemky vedeny ve větších půdních celcích, je nutné pro určení typu vyhotovit tzv. srovnávací sestavení parcel. Přesto takto stanovená úřední cena zemědělské půdy nemusí být totožná s její tržní cenou, a to zejména proto, že se nepřihlíží k poloze půdy a k možnosti jejího případného budoucího využití pro jiné než zemědělské účely, především pak pro účely budoucího územního plánování. Ocenění ostatních typů nemovitostí katastr postrádá, to se zcela řídí platnou právní úpravou pro oceňování nemovitostí. Oprávnění oceňovat přísluší zákonem určeným osobám a oprávnění vytvářet cenové mapy pak městům a obcím. V budoucnu se nabízí propojení těchto cenových map s údaji katastru. Katastr nemovitostí rovněž poskytuje údaje pro ochranu životního prostředí. Údaje katastrální mapy slouží v některých případech jako podklady pro vedení údajů o životním prostředí orgánům ochrany přírody. V katastru je také zveřejněna u konkrétní nemovitosti ta skutečnost, že podléhá určitému režimu ochrany. Tou je například příslušnost nemovitosti do národní přírodní rezervace, přírodní rezervace, národní přírodní památky nebo přírodní památky či jejich ochranného pásma. Dále to může být příslušnost do národního parku nebo chráněné krajinné oblasti či jejich ochranného pásma. Tím, že dochází k vyznačování těchto údajů do katastru nemovitostí a z hlediska zásady formální publicity i k jejich zveřejňování, je každý o ochranném režimu na těchto nemovitostech informován a veden tak k respektu k těmto způsobům ochrany. Přáním ochranářů by bylo, kdyby katastr zobrazoval k dotčené nemovitosti údaje i o dalších způsobech ochrany přírody, z hlediska katastru by se však jednalo o těžko udržovaný aktuální stav. Na úkor množství by trpěla jejich kvalita a přehlednost údajů samých. Řešení lze spatřovat v dokonale propojeném informačním systému veřejné správy, který by umožnil propojit údaje o životním prostředí s údaji katastru nemovitostí. Obdobné je to s údaji o nerostných surovinách, i když je to příslušným resortem občas požadováno. Eviduje se údaj o chráněném ložiskovém území, popřípadě dobývacím prostoru nebo o území zvláštního zásahu do zemské kůry. Rovněž tak u ochrany kulturních památek je v katastru jen údaj, zda určitá nemovitost je součástí památkové rezervace, památkové zóny nebo jejich ochranného pásma. K ochraně nerostného bohatství a k ochraně kulturních památek se využívají obecné údaje vedené u jednotlivých nemovitostí katastru. Údaje katastru nemovitostí jsou využívány i jako jeden z podkladů pro územní plánování. V katastru samotném žádné údaje o plánovaném budoucím rozvoji území vedeny nejsou. Vytčeným cílem je, aby byla zajištěna propojitelnost katastru s městskými a obecními informačními systémy, které v současné době existují a jsou stále více a více zdokonalovány a které poskytují vedle standardních údajů zejména informace o průběhu inženýrských sítí. Tyto sítě jsou v katastru vedeny ve velmi omezené míře, a to pouze při zápisu věcných břemen jejich vedení a přístupu k nim. Vedení katastru počítačovými prostředky umožňuje i snadné vytváření řady statistických výstupů. Tyto výstupy umožňují získat přehled o vývoji půdního fondu v České republice i po jednotlivých regionech, ale třeba také o četnosti využívání různých právních institutů, například zástavního práva, věcných břemen nebo předkupního práva. Podstatnou složkou této evidence je množství a četnost samotných vlastnických převodů. Vědecký rozbor těchto statistických údajů přináší řadu poznatků o vývoji území a přístupu naší společnosti ve vztahu k nemovitostem. Jak již bylo řečeno, řádně vedený katastr, který současně plní i funkci pozemkové knihy, je jedním ze základních předpokladů úspěšného a stabilního rozvoje tržního hospodářství. Součinnost při poskytování a výměně dat a informací předpokládá vybudovat v České republice jeden kvalitní úplný informační systém. Dosavadní stav takovým potřebám a nárokům nevyhovuje. Nemělo by se jednat o jeden systém, ale o řadu vzájemně propojitelných systémů, obsahující vždy údaje z určité oblasti. Jedním z takových systémů, ne-li dokonce jedním z pilířů by se měl stát právě katastr nemovitostí. Aby se katastr mohl stát tímto pilířem, je třeba, aby údaje katastru byly převedeny v plné míře a v úplném rozsahu do počítačové formy. V současné době jsou do této podoby převedeny všechny popisné údaje katastru nemovitostí, třebaže jednotlivé listiny archivované ve Sbírkách listin digitální výstup nemají. Na digitalizaci katastrálních map se usilovně pracuje a každým rokem se objem nezdigitalizovaných map část po části snižuje. Je také třeba, aby údaje katastru o území byly kompatibilní s údaji o území vedenými v jiných informačních systémech. Budoucí a širší využitelnost katastru totiž nelze spatřovat v tom, že by se katastr rozšiřoval neustále o další typy nových údajů o území. Tyto údaje nechť vedou různé orgány státní správy - údaje o životním prostředí orgány životního prostředí, údaje o kulturních památkách památkáři, údaje o územním plánování stavební úřady a tak podobně. Spolupráce a kooperace je více než koncentrace a integrace. Údajů o území je zkrátka nezměrné množství. Je zbytečné, aby tyto údaje vedle kompetentních orgánů byly duplicitně vedeny ještě v katastru nemovitostí a aby byl neustále udržován soulad mezi informacemi, které vedou orgány odpovědné za ochranu životního prostředí a týmiž informacemi vedenými duplicitně v katastru. Za optimální lze považovat, aby tyto údaje byly vedeny pouze jednou, a to na jednotné informační bázi tak, aby byly vzájemně propojitelné a propojené a aby veřejnost mohla získat souhrnnou informaci o zájmovém území pomocí jednoduchého dotazu zadaného prostřednictvím počítačové sítě. 5. Perspektiva a náhled na roky příští Rozhodně nelze obecně učinit závěr, že zápisy katastru nemovitostí jsou v rozporu se skutečností či že jsou málo či ještě méně prověřovány a kontrolovány a že evidovaná data nesplňují kritéria požadavku plnohodnotnosti. Naopak, katastr prošel od roku 1993 určitým vývojem a pokud byl na začátku v tomto vývoji zbržděn vlivem recepčního principu evidence nemovitostí, postupem doby si našel svoji vlastní cestu a dokonce přichází sám s řadou iniciativ. Tyto iniciativy se především dotýkají přípravy nového katastrálního zákona po vzoru zákona knihovního. Jeho smyslem by měla být ta skutečnost, že řízení o zápisu práva do katastru je listinným řízením a bylo by nanejvýš nutné, aby zápis všech věcných práv probíhal vkladem. Tím by odpadlo nebezpečí, že zápisy provedené nesprávně záznamem nepovedou ke vzniku vlastnického nebo jiného věcného práva. Současně by se přizpůsobily podmínky přezkumu listinám zapisovaným dosud záznamem. Pokud by se tedy zapisovala práva i na základě soudních rozhodnutí, mohly by podmínky pro povolení vkladu být stanoveny obdobně jako v pozemkové knize, do níž se zápis práv na základě soudních rozhodnutí prováděl také vkladem. Pak by mohl být vklad povolen pouze podle listiny, která je vyhotovena ve formě předepsané pro její platnost. Listina pro nabytí nebo změnu věcného práva by musela obsahovat platný právní důvod, dále by musela být prosta zřejmých vad, kterými se oslabuje její věrohodnost. Zapisování právních vztahů do katastru výlučně vkladem by mělo i další přednost. Katastrální úřad by mohl nepovolit zápis práva v těch případech, kdy byl dosud s ohledem na evidenční záznamový princip bezmocný a musel zápis provést, i když věděl, že zapisovaný stav neodpovídá skutečnosti. Zároveň by zápis všech právních vztahů vkladem vedl i k tomu, že proti každému nepovolení zápisu by se dotčená osoba mohla obrátit s opravným prostředkem k soudu. Bylo by též třeba umožnit podat opravný prostředek k soudu i proti kladnému rozhodnutí. To vše se současným obnovením tzv. intabulačního principu. Ten spočívá v tom, že právo k nemovitosti vzniká právě jeho zápisem do veřejné pozemkové evidence. Dokud tedy právo zapsané není, tak neexistuje. Vzniká současně s jeho zápisem a zveřejněním v této evidenci. V souvislosti s tím by se znovu obnovil požadavek, aby v případě soukromých listin vkladná listina nebo její příloha obsahovala intabulační doložku, ve které dosud zapsaný vlastník vysloví souhlas s tím, že podle této listiny bude proveden určitý zápis do katastru. Tím se sleduje ochrana dosud zapsaných vlastníků, kteří si při podpisu této doložky nutně uvědomí význam právního úkonu, se kterým vyslovili souhlas. Provedení zápisu vkladem do katastru by samozřejmě nevyloučilo možnost skutečného vlastníka domáhat se proti zapsanému stavu určení svého vlastnického práva. V takovém případě by se do katastru zapsala poznámka o tom, že právo zapsané v katastru je sporné. Zápis této poznámky by na rozdíl od současné praxe nevyvolal nutnost přerušení vkladového řízení až do rozhodnutí sporu, čehož je v hojné míře dnes zneužíváno. Zápis takové poznámky by vedl od data podání návrhu na její zápis ke ztrátě dobré víry pozdějšího nabyvatele v pravdivost zápisu katastru. Ukázalo by se později, že podaná žaloba byla neúspěšná, zůstalo by zachováno vlastnické právo podle povoleného návrhu na přechod vlastnického práva. V případě úspěšné žaloby bude toto vlastnické právo vymazáno, neboť nikdy nevzniklo, stejně jako na něj navazující zápisy. Každý odklon od intabulačního principu v historii vedl ke zmenšení důvěryhodnosti veřejné pozemkové evidence. V rozporu s tímto je prezentován návrh na jeho zrušení, takže vlastnické právo by se na základě smlouvy nabývalo pouhým sepsáním této smlouvy, aniž by pro vznik tohoto práva byl potřebný zápis do katastru nemovitostí. V souvislosti s tradicí intabulačního principu se v dnešní době lidé považují za vlastníky až v okamžiku, kdy je jejich vlastnické právo zapsáno do katastru nemovitostí. To platí i v případech, kdy se vlastnické právo nenabývá jeho vkladem, ale na základě jiných právních skutečností a stav zápisů v katastru je záznamem dodatečně uveden do souladu se skutečným právním vztahem. Úplné opuštění intabulačního principu by při nabývání vlastnického práva znamenalo, že ve všech případech dojde k jeho vzniku, aniž to evidence katastru nemovitostí zaznamená. Následně tento stav bude uveden do souladu se skutečností, ale souběžně se bude zvyšovat nejistota k vedení evidence právních vztahů k nemovitostem. Práva nevěcné povahy, která jsou odvozena od vlastnického práva typu příslušnosti hospodařit s majetkem ve vlastnictví České republiky, správa majetku krajů a obcí, příslušnost odštěpného závodu či svěření majetku statutárního města by se do katastru zapisovaly záznamem, a to postupem, který odpovídá dnešnímu stavu. Byla by poskytnuta ochrana dobré víry třetím osobám jednajícím v důvěře ve stav zapsaný v katastru. Vlastník by se vůči třetím osobám podle návrhu nemohl dovolat toho, že stav zápisu zapsaný záznamem neodpovídá skutečnosti. Vlastník by se však mohl kdykoliv přesvědčit, kdo je zapsán jako oprávněný z výše uvedeného odvozeného práva a postarat se v případě, že zapsaný stav neodpovídá skutečnosti o okamžité zjednání nápravy. V zájmu právní jistoty by se rozšířil okruh skutečností, které se do katastru zapisují poznámkou. Šlo by nejen o skutečnosti, kterými je zpochybněna pravdivost dosavadního zápisu v katastru, ale nově i o skutečnost, kterou je zpochybněn dosavadní nabývací titul, tj. zahájení dovolacího řízení, obnovy soudního řízení, řízení o ústavní stížnosti, zahájení obnovy řízení nebo přezkum řízení podle správního řádu. Údaje o těchto řízení se v současné době do katastru nezapisují, přestože na jejich základě může být zpochybněn dosavadní zápis v katastru ke škodě budoucího nabyvatele nemovitosti, aniž se tento má možnost o případné právní vadě nemovitosti včas dozvědět. Rozhodujícím principem v uvažované právní úpravě by mělo být zavedení ochrany osob, které nabudou právo od osoby zapsané v katastru jako vlastník. Tyto osoby by byly za stanovených podmínek chráněny právě tak, jako by své právo nabyly od skutečného vlastníka. Předpokladem poskytnutí této ochrany bude samozřejmě dobrá víra na straně nabyvatele práva. Ten, komu by se prokázalo, že věděl nebo musel vědět o tom, že zápis v katastru neodpovídá skutečnosti, uvedeným způsobem chráněn nebude. Uvedeným způsobem nebudou chráněny ani osoby nabývající právo od osob blízkých, jednajících ve shodě či personálně propojených. U těchto osob totiž nelze dobrou víru předpokládat. Pokud si někdo správnost zápisu v katastru neověří a strpí svou nečinností, aby o jeho nemovitosti byl v katastru veden i nadále nepravdivý údaj, učiní tak ke své vlastní možné škodě. Jedná se o to, připomenout vlastníkovi jeho povinnost dát do souladu stav evidence katastru se stavem skutečným. Rovněž tak se předpokládá ochrana dobré víry nejen v pravdivost, ale i v úplnost zápisů. Uplatnění tohoto principu povede k tomu, že vůči každému nabyvateli budou působit pouze takové skutečnosti, o nichž se provádí zápis do katastru a o kterých se mohl při nabývání nemovitosti z katastru dozvědět. Nebudou tedy vůči němu působit skutečnosti, o nichž při uzavírání smlouvy vědět nemohl. Vzhledem k tomu, že zápisy vkladem, záznamem a poznámkou by nabyly oproti dosavadnímu stavu na významu, bude nutno zajistit na rozdíl od dosavadního stavu, aby všechny takto zapsané změny byly oznamovány dotčeným osobám. Předpokládá se, že obsah oznámení nebude spočívat pouze v tom, že se dotčená osoba dozví, že byl proveden nějaký zápis na základě určitého podnětu, ale že přímo v oznámení bude uvedeno, jak přesně byl zápis proveden. Tím se samozřejmě posílí možnost vlastníků a jiných oprávněných přesvědčit se o zapsaném stavu a jeho změnách a v případě pochybností o správnosti provedeného zápisu možnost zjednat nápravu. K projednání bylo rovněž předloženo ustanovení týkající se dosavadní výše poplatků z důvodu urychleného vyřízení, s tím, že nesmí dojít ke konfliktu se zásadou priority zápisů, ani že urychlené vyřizování jednoho řízení nesmí způsobit prodloužení doby čekání řízení ostatních navrhovatelů. Označení správního poplatku by se změnilo na katastrální poplatek a tento by se stal součástí rozpočtu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. 6. Závěr Taková je tedy realita katastru nemovitostí z hlediska historie a současnosti s výhledem na budoucnost. Při budování katastru nejde totiž o jednorázovou záležitost, ale o kontinuálně dlouhodobý proces. Změny obsahu i metod vedení katastru jsou vzhledem k rozsahu vedených informací záležitostí desítek let. Nezbytná je pro katastr rovněž mimořádně vysoká věrohodnost a spolehlivost údajů. Vývoj katastru potvrzuje, že důsledky nadřazení rychlosti a množství provedené práce nad kvalitu a přesnost se odstraňují velmi obtížně a dlouhodobě za vynaložení nemalých finančních prostředků, neboť práce kvapná, málo platná aneb spěchy všelijaké jen pro dobytče dobré jest. Právě proto se domnívám, že je nutno zachovat stávající pro formu katastru nemovitostí a odmítnout veškerá lobování a veškeré tlaky, například snahu o přesunutí rozhodovacího procesu pouze pro určité zájmové skupiny anebo přenést principy jeho veřejnosti do rukou jiných subjektů. Dále rozhodnout, zda ponechat možnost sepsání právní listiny každému z nás anebo svěřit toto výlučné právo určité profesní skupině. Naopak bude nutno posílit a podpořit právní vzdělání veškerého personálu katastrálních úřadů na takovou míru, aby při jakémkoliv styku s veřejností docházelo k poskytování co nejerudovanějších informací. Přispěje to nejen k úplnému souladu a harmonizaci údajů katastru se skutečným stavem, ale zároveň i ke změně postoje a náhledu veřejnosti na vedení, smysl a účel katastru nemovitostí. To všechno spolu s neustálou modernizací technického vybavení a postupným propojováním všech veřejných informačních systémů opět vrátí katastru nemovitostí jeho postavení ve společnosti a především posílí jeho funkčnost a efektivnost při vedení souboru údajů o nemovitostech v České republice. Byl by však idealistou ten, kdo si myslí, že celý katastr nemovitostí se změní mávnutím kouzelného proutku. Bude trvat ještě několik let a bude potřeba mnoho té zatracené úředničiny, než se bude moci o katastru nemovitostí prohlásit, že ve své podstatě a ve svém novém, sjednoceném obsahu je opět, a to i díky počítačové technice, perfektně uspořádán a perfektně funkční. To vše je dobře vidět při pohledu zdola a zevnitř, při pohledu shora a zvenčí nám porost splývá a nevidíme žádných potřeb domorodého obyvatelstva. 7. Literatura Barešová, Eva - Baudyš, Petr. Přehled judikatury ve věcech katastru nemovitostí. Praha : ASPI Publishing s.r.o., 2004, 106 s. Barešová, Eva - Baudyš, Petr. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Komentář. 2. doplněné a přepracované vydání. Praha : C.H.Beck, 2000, 798 s. Baudyš, Petr. Katastr a nemovitosti. Praha : C.H.Beck, 2003, 320 s. Baudyš, Petr. Intabulační princip. Právní rozhledy, 2006, č. 3, s. 104-107. Kuba, Bohumil - Olivová Květa. Katastr nemovitostí České republiky. 9. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2005, 470 s. Pekárek, Milan - Průchová, Ivana. Pozemkové právo. 1. dotisk 2. přepracovaného a rozšířeného vydání. Brno : Masarykova univerzita, 2004, s. 195-249. Pospíšil, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha : Academia, 1975, 104 s.

Abstract:

Baccalaureate work themed "The structure and the content of the Real Estate Register" processes and judges lead, way and kind single entries to the accounting land register real property. Exact terms and fast processing of all data respectively their grant wide public step by step topping principle good vortices and in context social and economic changes him building - up among mature information system in Czech republic.

Keywords

Katastr nemovitostí, vklad, záznam, poznámka, intabulační princip, informační systém, daně.

Language used: Czech

Date on which the thesis was submitted / produced: 18. 4. 2006

Thesis defence

• Date of defence: 31. 1. 2007
• Supervisor: doc. JUDr. Ing. Milan Pekárek, CSc.

Masaryk University

Faculty of Law

Bachelor programme / field:
Legal Specializations / Legal Questions of Land Register