Asset Dividing Appraisal Model (ADAM) - Direct Real Estate Investment Evaluation

Carsten Schäfer

Disertační práce

ASSET DIVIDING APPRASIAL MODEL (ADAM) - Hodnocení investic při přímém vkládání kapitálu do nemovitostí

Anotace:

Asset Dividing Appraisal Model (ADAM) umožňuje hodnocení přímých investic do nemovitostí a výsledných peněžních toků. Jedná se přitom o hodnotící nástroj, který zohledňuje jak kapitálový trh, speciální vlastnosti investičního majetku nemovitosti (heterogenita, vázanost na určité místo, nekonečná pozemková rendita, atd.), tak také různá majetková pravidla u nemovitostí v Evropské unii. Tím přispívá k harmonizaci kapitálových trhů a hodnocení investic do nemovitostí ve smyslu "Směrnice 2004/39/ES o trzích finančních nástrojů". ADAM je založen na metodách finanční matematiky a metodách hodnocení nemovitostí různých kulturních kruhů. Přitom kombinuje přístupy hodnocení nemovitostí zemí kontinentální Evropy (německý výnosový postup) a mezinárodní (metoda diskontovaných peněžních toků). I když je vědecky smysluplné brát metody k hodnocení nemovitostí v úvahu, není cílem modelu hodnocení nemovitosti nebo její aktuální tržní ceny. Spíše je cílem hodnocení přímé investice do nemovitosti a z toho vyplývajících peněžních toků. Matematická analýza, provedená na základě empirických tržních dat, potvrdila platnost modelové metodologie. V rámci analýzy byly vyčísleny vstupní proměnné, které mají na model největší vliv, stejně jako reakce modelu na mezní odchylky těchto proměnných. Analýza byla provedena na základě parciálních derivací a simulační studie. V České republice není v současnosti považována budova za součást pozemku, na kterém leží. Tak mohou být odlišné osoby nebo instituce vlastníky budov a pozemků, na kterých stojí. Od roku 2014 má reforma českého občanského zákoníku konsolidovat vlastnictví nemovitostí. Tím se česká jurisdikce přizpůsobí německé, která považuje pozemky a budovy za hospodářskou jednotku. V rámci této konsolidace by mohl být uvedený model aplikován.

Abstract:

The Asset Dividing Appraisal Model (ADAM) enables the appraisal of cash flows resulting from direct real estate investments. The model is an evaluation tool, which takes capital markets and the specific characteristics of real estate as an asset (heterogeneity, site-dependency, eternal land-yield, etc.) into consideration, while also considering different ownership approaches of real estate in the European Union. Thus, it contributes to the harmonization of capital markets and of direct real estate investment evaluation as intended by the "European Directive on Markets in Financial Instruments 2004/39/EC". ADAM is based on financial mathematical instruments and on the property valuation methods of different cultural areas. It combines continental European (Germ an Gross Rental-Method) and international (Discounted Cash Flow-Method) property valuation approaches. Although it is scientifically reasonable to take property valuation approaches into account, the aim of the model is not to valuate a property or to quantify an objective market value but to evaluate cash-flows resulting from direct real estate investments. A mathematical analysis based on empirical market data confirmed the validity of the methodology of the model. In the course of the analysis the major input variables that determine the results of the model and how the model reacts to marginal deviations of input data, were quantified. This was done using partial derivations and a simulation study. In Czech Republic a building isn't actually considered as a part of the underlying plot. Consequently, differing persons or institutions can be owner of the building, as of the appropriate plot. From 2014 on, a suitable reformation of the Czech Civil Code is supposed to cause a consolidation of real estate property. Czech law is going to be adjusted to German law, which considers plot and building as an economic entity. This consolidation of real estate could be an approach of the introduced model.

Klíčová slova

hodnota budovy, matematická analýza, hodnota pozemků, německý postup při stanovení výnosové hodnoty, hodnocení investic, tržní hodnota, přímé investice do nemovitostí, parciální derivace, simulační studie, DCF metoda

Keywords

Building Value, Simulation Study, Situational Market Value, DCF Method, Partial Derivations, Investment Appraisal, German Gross Rental Method, Mathematical Analysis, Direct Real Estate, Land Value

Jazyk práce: angličtina

Datum vytvoření / odevzdání či podání práce: 31. 5. 2012

Obhajoba závěrečné práce

• Obhajoba proběhla 11. 6. 2014
• Vedoucí: Tomáš Krabec
• Oponent: Jiří Hnilica, Oldřich Starý, Jürg Bernet

Vysoká škola ekonomická v Praze

Doktorský studijní program / obor:
Ekonomika a management / Podniková ekonomika a management