Comparative Analysis of Real Estate Investment Strategies for Retail and Qualified Investors

Matouš Horský

Diplomová práce

Analýza a srovnání investičních strategií do nemovitostí pro retailové a kvalifikované investory

Anotace:

Diplomová práce analyzuje rozdíly ve výkonnosti českých nemovitostních fondů pro retailové a kvalifikované investory. Teoretická část popisuje regulatorní rámec dle zákona o investičních společnostech a fondech (ZISIF), segmentaci investorů a strategie investování do nemovitostí. Praktická část modeluje dvě reprezentativní portfolia, každé zahrnující polská logistická a kancelářská aktiva, a využívá standardizované předpoklady k posouzení výnosového a rizikového profilu. Výsledky naznačují, že fondy kvalifikovaných investorů dosahují lepších výsledků než fondy pro retailové investory, a to díky vyššímu pákovému efektu a začlenění developerských projektů do portfolia. Analýza se dále zaměřuje na strukturu poplatků, cash flow a alokaci kapitálu napříč typy investorů. Klíčové výzvy při modelování zahrnují omezenou transparentnost a dostupnost dat. Zjištění zdůrazňují důležitost sladění struktury fondu s úrovní kvalifikovanosti investora a potřebou strategické flexibility.

Abstract:

This thesis analyzes the performance gap between Czech retail and qualified investor real estate funds. The theoretical section outlines the regulatory framework under ZISIF, investor segmentation, and real estate investment strategies. The practical part models two representative portfolios, each comprising Polish logistics and office assets, using standardized assumptions to assess return and risk profiles. Results indicate that qualified investor funds outperform retail funds, driven by higher leverage and development exposure, though with increased volatility. The analysis also examines fee structures, cash flows, and capital allocation across investor types. Key modeling challenges include limited transparency and data availability. Findings highlight the importance of aligning fund structure with investor sophistication and strategic flexibility.

Klíčová slova

Nemovitostní investiční fondy, Kvalifikovaní a retailoví investoři, Srovnání výkonnosti portfolií, Struktura fondů a výnosy

Keywords

Real Estate Investment Funds, Qualified & Retail Investors, Fund Structures and Returns, Portfolio Performance Comparison

Jazyk práce: angličtina

Datum vytvoření / odevzdání či podání práce: 14. 5. 2025

Obhajoba závěrečné práce

• Obhajoba proběhla 6. 6. 2025
• Vedoucí: Heřman Kopkáně
• Oponent: Nikol Medunová

Vysoká škola ekonomická v Praze

Magisterský studijní program:
International Management