Červený tým - Developerský projekt - Hlavní nádraží

Yana Rachek

Diplomová práce

Development of the area above Prague Main Railway Station – "Hlavák" Project, Red Group

Anotace:

Projekt Hlavák vytváří prostor pro moderní development nové čtvrti nad platformou Hlavního nádraží v centru Prahy a souvisejících drážních ploch. Ve stavební části se řeší výstavba platformy a napojení projektu na infrastrukturu inženýrskou a dopravní. Výstavba probíhá na připravené platformě v šesti etapách po dobu 15 let a celkové hrubé podlažní plochy jsou 345 975 m². Cílem je vznik multifunkční čtvrti v centru města s kombinací residenční funkce vlastnického a nájemního bydlení, dále komerční části složené z kanceláří, retailů, hotelu a parkovacích kapacit, a to v souladu s principem RICS Highest and Best Use, tedy nejvyššího a nejlepšího využití území. Jsou zde i veřejné funkce jako střední škola a kulturní centrum. Projekt Hlavák je koncipován tak, aby dosáhl IRR ve výši 15,2 % a byl tak pro developera a partnera SŽ podnikatelsky atraktivní. Toho je dosaženo použitím vlastních zdrojů a externího financování. Financování je nastaveno v mantinelech požadovaných parametrů LTV a LTC a ROE dosahuje roční výše 5,04 %. V právní části byl řešen společný podnik developera a SŽ, struktura společností na úroveň jednotlivých SPV, dále pak jednotlivé smluvní dokumenty a ošetření rizik projektu.

Abstract:

Project Hlavák creates space for the modern development of a new district above the platform of Prague’s Main Railway Station and the related railway areas in the city centre. The construction phase addresses the building of the platform and the project’s connection to engineering and transport infrastructure. Construction will take place on the prepared platform in six phases over 15 years, with a total gross floor area of 345 975 m². The goal is to create a multifunctional district in the city centre, combining residential functions (both ownership and rental housing) with commercial areas, including offices, retail, a hotel, and parking capacities, in line with the RICS principle of Highest and Best Use, ensuring the most efficient and value-maximising use of the land. Public amenities such as a school and a cultural centre are also included. Project Hlavák is designed to achieve an IRR of 15.2 %, making it commercially attractive for the developer and SŽ (the Railway Administration) as a partner. This is achieved through a combination of own resources and external financing. Financing is set within the required LTV and LTC parameters, with an annual ROE of 5.04%. The legal part addressed the joint venture between the developer and SŽ, the company structure down to individual SPVs, as well as contractual documentation and risk management for the project.

Klíčová slova

development, Praha, multifunkční čtvrť, centrum města, residenční, komerční, JV, IRR, yield, ESG, finanční model, Hlavní nádraží

Keywords

Main Railway Station, development, multifunctional district, SŽ, financial model, ESG, yield, Prague, city centre, residential, commercial, JV, IRR

Jazyk práce: čeština

Datum vytvoření / odevzdání či podání práce: 11. 5. 2025

Obhajoba závěrečné práce

• Obhajoba proběhla 2025
• Vedoucí: Tomáš Juríček
• Oponent: Rita Šafránková

Vysoká škola ekonomická v Praze

Magisterský studijní program:
MBA Nemovitosti a jejich oceňování