Daňové a účetní aspekty výstavby prodeje bytového domu

Ing. Martina Janstová

Master's thesis

Accounting and Tax Aspects of Building and Sale of Apartment Houses

Abstract:

Důvodem výběru tématu práce je skutečnost, že účetní a daňové aspekty výstavby a prodeje bytového domu představují velice zajímavou a specifickou problematiku jak v oblasti účetnictví, financování, tak i v oblasti daňové a právní. Ačkoliv na první pohled výstavba a prodej bytového domu podnikatelským subjektem vypadá z hlediska daní a účetnictví jako standardní úkol, při jeho praktickém řešení se překvapivě naráží na celou řadu problémů jak v oblasti účetnictví, financování, tak i v oblasti daňové a právní. Řada těchto problémů je způsobena nejasností výkladů daňové a účetní legislativy a legislativy v oblasti nemovitostí. Toto téma je natolik zajímavé, že stojí za podrobnější a hlubší zkoumání, a jeho rozšíření. Tato diplomová práce pojednává o nepodcenění a o nezbytnosti znalosti účetních a daňových aspektů výstavby a prodeje bytového domu, jejich uplatnění a využití v dnešní době, a vysvětluje srozumitelnějším způsobem, jak postupovat a jakých se vyvarovat chyb. V důsledku rozsáhlých změn je česká legislativa velice různorodá a vyžaduje speciální přístup ke každému, byť nepatrnému problému vztahujícímu se k danému tématu. Problematika bytů a bytových domů se týká nejen jednotlivců, ale i celé společnosti. Důvodem výběru tématu práce je i potřeba vnést jakýsi řád do mnohdy nepřehledné daňové soustavy, kde si provázanost účetní a daňová leckdy protiřečí. Subjektem modelu této práce je akciová společnost, která je poplatníkem dle § 17 odst. 1 zákona o daních z příjmů 586/92 Sb. ve znění p.p. a jejímž předmětem činnosti je práce ve stavebnictví, nákup a prodej zboží za účelem jeho dalšího prodeje, realitní a zprostředkovatelská činnost. V České republice v současné době existuje rozvinutý trh s nemovitostmi, meziročně narůstá počet nově vystavěných bytových domů, rodinných domů, jakož i počet průmyslových objektů. V této práci se zabývám pouze několika významnými aspekty této činnosti, a to daňovými a účetními. K výstavbě a prodeji bytového domu se vážou zejména daň z nemovitostí, daň z převodu nemovitostí, daň z přidané hodnoty, ale i daně z příjmů. V této práci bych chtěla prokázat, že účtování o výstavbě a prodeji bytových jednotek vyžaduje dobré účetní znalosti ať už jde o účtování nedokončené výroby, pozemků,či správné ocenění nedokončených i dokončených bytových jednotek. Ačkoliv částky, o které se v dani z nemovitostí a dani z převodu nemovitostí jedná, jsou řádově nižší než částky zejména v dani z příjmů, administrativní náročnost správného vypracování daňového přiznání je zcela srovnatelná. Kromě toho je koupě a prodej nemovitostí provázena dalšími právními a administrativními úkony spočívajícími ve vypracování kupních smluv, zpracování znaleckých posudků na ocenění nemovitostí, zpracování potřebné dokumentace pro záznamy v evidenci katastrálních úřadů a ostatní orgány státní správy. Při praktickém zpracování daně z nemovitostí a daně z převodu nemovitostí se setkáváme s pojmy, které daňové zákony používají, avšak chybí jejich jednoznačná definice, případně jejich definici najdeme v jiných právních předpisech často s odlišným významem zaměřeným na problematiku, kterou příslušný zákon upravuje. Se vstupem do Evropské unie došlo k významné daňové změně v oblasti nemovitostí. Byty a nemovitosti určené k bydlení jsou od počátku roku 2008 s výjimkou sociálního bydlení přeřazeny do základní sazby daně z přidané hodnoty, což výrazným způsobem zvýší ceny nemovitostí určené pro bydlení. Pro správné zachycení stavby bytového domu a prodeje bytů v účetnictví je nutné zvolit vhodné a s

Abstract:

právné účetní postupy. Je zcela nezbytné účtovat o stavbě bytového domu jako o samostatné zakázce, vést důslednou evidenci přijatých záloh a daňových dokladů a sledovat termíny pro včasné podání k dani z nemovitostí, daně z převodu nemovitostí, daně z přidané hodnoty a k dani z příjmů. Zvlášť náročné je účtování postupného prodeje bytových jednotek, kdy zejména ke konci hospodářského či kalendářního zdaňovacího období je nezbytné správně zachytit částku nedokončené výroby, vztahující se k neprodaným bytovým jednotkám v bytovém domě. Celkově lze konstatovat, že daně vztahující se k výstavbě a prodeji bytového domu, i přes nižší objem vybraných daní, představují specifickou a zajímavou oblast daní a postupů účtování.

Abstract:

Accounting and Tax Aspects of Building and Sale of Apartment Houses Buchhaltungs- und Steueraspekte der Konstruktion and des Verkaufes der Wohnhäuser In der Tschechischen Republik existiert ein entwickelter Immobilienmarkt. Jedes Jahr steigt die Zahl der neu gebauten Wohnhäuser, Familienhäuser und der industriellen Objekte. Ich befasste mich in meiner Arbeit nur mit einigen Aspekten dieser Tätigkeit, genauer gesagt waren es Buchhaltungs- und Steueraspekte. Mit dem Bau und mit dem Verkauf der Wohnhäuser sind vor allem die Liegenschaftssteuer, die Liegenschaftsübertragungssteuer, die Mehrwertsteuer und die Einkommenssteuer verbunden. In dieser Arbeit habe ich bewiesen, dass die Buchhaltung, die mit dem Bau und dem Verkauf der Wohnhäuser verbunden ist, sehr gute Buchhaltungskenntnisse erfordert. Es ist egal ob es sich um die Buchhaltung der unvollendeten Produktion oder Grundstücke handelt, oder ob es sich um die richtige Bewertung der unvollendeten oder der vollendeten Wohnhäuser handelt. Die Geldbeträge, um die es bei der Liegenschaftssteuer und bei der Liegenschaftsübertragungssteuer geht, sind meistens kleiner als die Geldbeträge bei der Einkommenssteuer, aber es ist auf keinen Fall einfacher, die richtige Steuererklärung auszufühlen. Der Verkauf und der Ankauf von Immobilien ist jedoch mit anderen administrativen Tätigkeiten verbunden, wie z.B. mit der Erarbeitung der Kaufverträge, der Verarbeitung der Sachverständigenabschätzungen, der Verarbeitung der Dokumente, die für die Katasterämter und andere staatliche Behörden bestimmt sind. Wenn wir uns der Liegenschaftssteuer oder der Liegen-schaftsübertragungssteuer widmen, treffen wir oft auf Begriffen, die in den Steuergesetzen benutzt werden, aber was vermisst wird, ist eine eindeutige Definition. Falls wir schon eine Definition finden, ist sie oft sehr unterschiedlich, je nachdem sie sich mit verschiedenen Bereichen befasst. Ein typisches Beispiel so einer Unklarheit ist die Definition: „das Zubehör der Wohnung und des Hauses“. Als ich einmal eine Steuererklärung für die Liegenschaftsübertragungssteuer ausgefühlt habe, war es nach dem Gesetz nicht klar, ob die steuerliche Grundlage der Preis mit der MwSt oder ohne MwSt ist. Die Termine für die Einhaltung der Steuerpflichten sind auch keine einfache Angelegenheit. Im Bereich der Immobilien kam es zu vielen steuerlichen Veränderungen, seitdem Tschechien in der EU ist. Die Wohnungen und die Immobilien, die fürs Wohnen bestimmt sind, werden ab 2008 nach dem Grundtarif der MwSt versteuert. Was sich wiederum in einer beträchtlichen Verteureung der Immobilien widerspiegeln wird. Der Preis der verkauften Immobilien muss auch richtig festgesetzt sein. Es kann passieren, dass obwohl der Bau des Wohnhauses gewinnbringend war, kann ein Teil des Kaufpreises des Grundstücks, das ein Teil der verkauften Immobilie ist, von der Steuer nicht abgesetzt werden. In der Buchhaltung müssen richtige Steuerverfahren benutzt werden. Der Bau des Wohnhauses muss in der Buchhaltung als eigenständiger Auftrag erscheinen. Die Evidenz der angenommenen Anzahlungen und der steuerlichen Dokumente muss präzis sein. Die Steuertermine müssen eingehalten werden. Sehr anspruchsvoll ist die Verrechnung des allmählichen Verkaufes der Wohnungseinheiten, wenn man vor allem vor dem Jahresende den Betrag der unvollendeten Produktion verrechnen muss. Im Großen und Ganzen kann man sagen, dass die Steuern, die mit dem Bau und dem Verkauf der Wohnhäuser verbunden sind, auch trotz der niedrigeren Steuerabgaben, ein spezifisches und interessantes Kapitel der Steuer- und Verrechnungsverfahren sind.

Keywords

Náklady, výnosy, nedokončená výroba, daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitostí, daň z přidané hodnoty, katastr nemovitostí, bytový dům, bytová jednotka, příslušenství bytu, Kosten, Erträge, unvollendete Produktion, Liegenschaftssteuer, Immobilienübertragungssteuer, Mehrwertsteuer, Grundbuchamt, Wohnhaus, Wohnungseinheit, Wohnungszubehör

Language used: Czech

Date on which the thesis was submitted / produced: 15. 4. 2009

Thesis defence

• Date of defence: 27. 6. 2009
• Supervisor: Ing. Jan Pšenička
• Reader: Ing. Dana Kubíčková, CSc.

University of Finance and Administration

Master programme / field:
Economics and Management / Business Management and Corporate Finance