Společenství vlastníků jednotek

Mgr. Martina DITMAROVÁ

Doctoral thesis

The Unite Owners Association

Abstract:

Disertační práce cílí na podrobné pochopení společenství vlastníků jak v jeho izolované podobě jako jedinečného a samostatného institutu soukromého práva, tak i v kontextu s jeho právním prostředím, neboť je členem rodiny právnických osob obecně - členem rodiny korporací konkrétně a jeho existence je neoddělitelně funkčně spjata s bytovým spoluvlastnictvím. Tato práce srovnává předchozí a platnou právní úpravu právnických osob, společenství vlastníků a bytového spoluvlastnictví. Všímá si hlavních znaků a také specifik těchto institutů. Označuje nedostatky předchozí právní úpravy; zaměřuje se na změny, které přinesla platná právní úprava a hodnotí je; hledá nedostatky platné právní úpravy a navrhuje možná řešení. Měla by být přínosná pro doktrinální interpretaci předmětné problematiky. Zasazením společenství vlastníků do kontextu souvisejících institutů jakož i do kontextu dřívější a platné právní úpravy autorka podrobila společenství vlastníků komplexnímu zkoumání s cílem zjistit, zda obstojí ve smyslu požadavku praktického řešení právní úpravy zkoumané oblasti společenských vztahů, neboť zastává názor, že právo má sloužit rozumnému a předvídatelnému uspořádání regulovaných společenských vztahů a má umožňovat adresátům právní regulace se v co nejširší možné míře svobodně a racionálně rozhodovat. Pochopení předmětné problematiky je důležité nejen pro vnitřní trh, ale také pro realitní trh v rámci evropské integrace. Klíčové je rozumět právům a povinnostem spojeným s bytovým spoluvlastnictvím (tedy i způsobu organizace správy domu a pozemku skrze společenství vlastníků), stejně jako mít zajištěn stabilní systém bytového spoluvlastnictví a jeho právní ochranu, neboť to vše má vliv na uspokojování bytových potřeb a společenství vlastník v tomto procesu hraje klíčovou roli.

Abstract:

This thesis is focused on a legal entity managing a house and land which is inextricably linked with the unit (flat) ownership system called "condominium" (in countries of the Commonwealth is called "commonhold") and also on its contextualization to the concept of legal entities. The focus is on situations; where the real property unit contains flat or commercial rooms in the house and therefore there exists also a system of collective co-ownership of house and land on which the house is built in some form (e. g. according the Czech legislation it is so called the flat co-ownership). The condominium is a form of flat (or commercial rooms) possession, where ownership is organized through a legal structure dividing a real estate into private and common parts. The central concept is the unit subsuming a private part - always a flat or commercial rooms, sometimes plus a part of a building (and in some cases land) used exclusively by one owner, and also a share of common parts. The superficial principle is in effect therefore the house divided into units is as a rule component of land (a plot) on which a house is built (there are exceptions from this rule because the superficial principle was not in effect under the former legislation therefore under certain conditions a house divided into units can also be separate subject of ownership). According to our legislation a condominium system is called flat co-ownership. As stated above flat ownership (unit ownership) is connected with a legal entity managing a house and land which is called the Unit Owners Association (hereinafter "UOA"). An objective of this company is not to run a business and generate profit. Its only purpose is to manage a house and land. The UOA deals with matters in connection with building administration and it also collects payments from all owners for building maintenance, repairs and reconstruction of the building and advanced payments for services in connection with using a flat. Repairs of common parts of a building are covered with contributions for repairs and repairs in individual flats are paid by owners themselves. The UOA has to be established in any cases when there are at least five units and at least three of them are owned by three different owners then it is founded by registration to the public register. Membership in the UOA is compulsory to all unit owners. The main reason for organising collectively owned properties into a legal entity is its organized decision-making structure. In this system, the right to decide on the use and alterations of a property is divided between owners and a collective or individual decision-making body. This thesis compares the former (Act No. 40/1964 of the Collection of Laws, the Civil Code, as amended by subsequent regulations, Act No.72/1994 of the Collection of Laws, on Flat Ownership, Government Decree No. 322/2000 of the Collection of Laws, model statutes) and current (Act No. 80/2012 of the Collection of Laws, the Civil Code) legislation of legal entities, the UOA and condominium as well. It deals with main characteristics and also specifics of these concepts. It indicates the deficiencies of the former legislation, observes and evaluates the changes in the current legislation; suggests the possible solutions where defects or imperfections are seen.

Keywords

byt, bytová jednotka, bytové potřeby, bytové spoluvlastnictví, korporace, obydlí, pozemek, právnická osoba, předseda SVJ, shromáždění vlastníků jednotek, smlouva o výstavbě, soukromé části, Společenství vlastníků jednotek, společné části, spolek, spoluvlastník, správa domu a pozemku, stanovy, statutární organ, superficiální zásada, věc nemovitá, veřejný rejstřík, vlastnický podíl, vlastnictví jednotky, vlastník, výbor SVJ, členský podíl, nebytový prostor, orgány SVJ

Language used: Czech

Date on which the thesis was submitted / produced: 27. 6. 2019

Thesis defence

• Supervisor: doc. JUDr. TOMÁŠ Dvořák, Ph.D.

Palacký University Olomouc

Faculty of Law

Doctoral programme / field:
Theoretical Legal Science / Civil Law