Společenství vlastníků jednotek

Mgr. Martina DITMAROVÁ

Doctoral thesis

Abstract:

Tato práce je zaměřena na právnickou osobu spravující dům a pozemek, která je neoddělitelně spjata se systémem bytového vlastnictví nazývaného "condominium" (v zemích Commonwealthu nazývaného "commonhold"), a také na její zasazení do kontextu konceptu právnických osob. Zacíleno je na jednotku jako na nemovitou věc, která zahrnuje byt nebo nebytový prostor v domě a tudíž je nutně spojena s nějakou formou vlastnictví společné věci (např. podle naší právní úpravy se jedná o bytové spoluvlastnictví). Bytové vlastnictví je forma vlastnictví bytu (nebo nebytového prostoru), jež je umožněna díky reálnému rozdělení nemovitosti na soukromé a společné části. Ústředním pojmem je jednotka, která zahrnuje soukromou část - vždy byt nebo nebytový prostor, někdy i část domu (event. pozemku) užívanou výhradně jedním vlastníkem, a také podíl na společných částech. Jelikož platí superficiální zásada, pak platí, že dům rozdělený na jednotky je součástí pozemku, na kterém stojí (jelikož podle předchozí právní úpravy nebyla superficiální zásada aprobována, existují i domy rozdělené na jednotky, které jsou samostatnou nemovitou věcí a nejsou součástí pozemku, na kterém stojí). Kondominium, tedy bytové vlastnictví se podle platné právní úpravy označuje jako bytové spoluvlastnictví. Vlastník je tedy vlastníkem jednotky a spoluvlastníkem společných částí nemovité věci - jedno od druhého nelze oddělit. Podíl na společných částech jako součást jednotky je obvykle dán poměrem podlahové plochy bytu k celkové ploše všech bytů v domě. V našem systému se jednotky považují za nemovitosti a jsou předmětem registrace. Jak je uvedeno výše bytové vlastnictví (vlastnictví jednotky) je spojeno s existencí právnické osoby spravující dům a pozemek, jež se nazývá Společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství vlastníků"). Cílem společenství vlastníků není podnikání ani vytváření zisku. Jeho jediným účelem je spravovat dům a pozemek. Společenství vlastníků řeší záležitosti spojené se správou domu a také shromažďuje platby od všech vlastníků na chod, opravy a rekonstrukce budovy; dále také zálohové platby za služby spojené s užíváním bytu. Opravy společných částí domu jsou zahrnuty v příspěvcích na opravy a opravy v jednotlivých bytech hradí vlastníci jednotek sami. Společenství vlastníků musí být založeno kdykoli existuje nejméně pět jednotek a nejméně tři z nich jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků a vzniká registrací do veřejného rejstříku. Členství ve společenství vlastníků je povinné pro všechny vlastníky jednotek. Vlastník jednotky s ní může disponovat. Nový majitel jednotky se automaticky stává členem společenství vlastníků a tím přejímá i práva a povinnosti spojené se členstvím v této právnické osobě. Hlavním důvodem pro zajišťování správy domu rozděleného na jednotky a pozemku skrze právnickou osobu je systém jejího rozhodování. Jedná se o systém, v němž právo rozhodovat je rozděleno mezi vlastníky jednotek a kolektivní nebo individuální statutární orgán. Vlastník jednotky má právo rozhodovat o vlastní jednotce, o společných záležitostech musí vlastníci rozhodovat společně. Nejvyšším orgánem je shromáždění všech vlastníků jednotek, kde všichni vlastníci mají právo volit, a který činí zásadní rozhodnutí týkající se společných částí a jejich využití, jakož i práv vlastníků jednotek. Často se rozhoduje na základě většinového hlasování, ale v určitých situacích je nutná kvalifikovaná většina nebo i souhlas všech vlastníků jednotek. Rozhodování o běžných záležitostech je svěřeno výboru nebo předsedovi jako statutárnímu orgánu. Tato práce srovnává předc

Abstract:

hozí a aktuální (platnou) právní úpravu právnických osob, společenství vlastníků a bytového vlastnictví (spoluvlastnictví). Všímá si hlavních znaků a také specifik těchto institutů. Označuje nedostatky předchozí právní úpravy, všímá si změn v platné právní úpravě a hodnotí je, navrhuje možná řešení, kde vidí nedostatky.

Abstract:

This thesis is focused on a legal entity managing a house and land which is inextricably linked with the unit (flat) ownership system called "condominium" (in countries of the Commonwealth is called "commonhold") and also on its contextualization to the concept of legal entities. The focus is on situations; where the real property unit contains flat or commercial rooms in the house and therefore there exists also a system of collective ownership of house and land on which the house is built in some form (e. g. according the Czech legislation it is so called the flat co-ownership). The condominium is a form of flat (or commercial rooms) possession, where ownership is organized through a legal structure dividing a real estate into private and common parts. The central concept is the unit subsuming a private part - always a flat or commercial rooms, sometimes plus a part of a building (and in some cases land) used exclusively by one owner, and also a share of common parts. The superficial principle is in effect therefore the house divided into units is as a rule component of land (a plot) on which a house is built (there are exceptions from this rule because the superficial principle was not in effect under the former legislation therefore under certain conditions a house divided into units can also be separate subject of ownership). According to our legislation a condominium system is called flat co-ownership. Consequently an owner has direct ownership of a unit bind up with co-ownership of common parts of a property - one another cannot be separated in case of mortgage or transaction. The share of common parts as the part of a unit is the ratio of the floor of a certain flat to the floor of all flats in a house. In our system a unit is considered as a real estate property and is the subject of registration. As stated above flat ownership (unit ownership) is connected with a legal entity managing a house and land which is called the Unit Owners Association (hereinafter "UOA"). An objective of this company is not to run a business and generate profit. Its only purpose is to manage a house and land. The UOA deals with matters in connection with building administration and it also collects payments from all owners for building maintenance, repairs and reconstruction of the building and advanced payments for services in connection with using a flat. Repairs of common parts of a building are covered with contributions for repairs and repairs in individual flats are paid by owners themselves. The UOA has to be established in any cases when there are at least five units and at least three of them are owned by three different owners then it is founded by registration to the public register. Membership in the UOA is compulsory to all unit owners. The owner of a unit is able to dispose with it individually. A unit in one's ownership may be bought and sold. A new owner automatically becomes a member of the UOA and thus assumes rights and obligations connected therewith. The main reason for organising collectively owned properties into a legal entity is its organized decision-making structure. In this system, the right to decide on the use and alterations of a property is divided between owners and a collective or individual decision-making body. This thesis compares the former (Act No. 40/1964 of the Collection of Laws, the Civil Code, as amended by subsequent regulations, Act No.72/1994 of the Collection of Laws, on Flat Ownership, Government Decree No. 322/2000 of the Collection of Laws, model statutes) and current (Act No. 80/2012 of the Collection of Laws, the Civil Code) legislation of legal entities, the UOA and condominium as well. It deals with main characteristics and also specifics of these concepts. It indicates the deficiencies of the former legislation, observes and evaluates the changes in the current legislation; suggests the possible solutions where defects or imperfections are seen.

Keywords

fyzická osoba, byt, bytová jednotka, bytové potřeby, bytové vlastnictví, bytové spoluvlastnictví, obydlí, pozemek, právnická osoba, předseda SVJ, shromáždění vlastníků, jednotek, smlouva o výstavbě, soukromé části, Společenství vlastníků jednotek, společné části, spoluvlastník, správa domu a pozemku, stanovy, statutární organ, superficiální zásada, věc nemovitá, veřejný rejstřík, vlastnický podíl, vlastnictví, vlastník, výbor, členský podíl, nebytový proctor, orgány SVJ

Language used: Czech

Date on which the thesis was submitted / produced: 31. 1. 2017

Thesis defence

• Date of defence: 10. 4. 2017
• Supervisor: JUDr. Tomáš Dvořák, Ph.D.

Palacký University Olomouc

Faculty of Law

Doctoral programme / field:
Theoretical Legal Science / Civil Law